Конструкции 

Что нового в строительстве в. Изменения в закон о долевом строительстве приняты в первом чтении. Что требуется от застройщика

Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2019 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неподъемной тратой для большинства российский семей.

Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.

Наиболее рациональным решением будет принятие участие в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.

В 2019 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.

Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.

Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.

Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство за счет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.

Условия для дольщиков

Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:

  1. Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть более чем в 2 раза дороже строящихся квартир.
  2. Возможность оформления рассрочки. Дольщик имеет право вносить оплату за недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
  3. Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно устанавливать планировку своей квартиры. Это позволит в будущем значительно сэкономить средства на ремонте и перепланировке.

Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.

Риски

Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:

  1. Отсрочка сдачи квартир дольщикам. Не всегда строительство удается закончить в поставленные сроки. Причин задержек может быть много — от задержки материалов до недостатка средств для строительства. Решить проблему можно довольно просто — привлечь средства самого застройщика. Но не все готовы идти на это. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере денежных средств дольщиком.
  2. Неправильное заключение договора может значительно увеличить затраты физического лица при покупке квартиры. Если в документе есть какие-то неточности или присутствует не вся информация о сделке, дольщика могут попросить доплатить определенную сумму для получения недвижимости в эксплуатацию. Именно поэтому необходимо максимально ответственно отнестись к оформлению документов. Если опыта в этом недостаточно, лучше воспользоваться услугами специалистов.
Выше были перечислены только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться дольщики. В действительности их может быть гораздо больше.

Заключение договора

Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Объект строительства. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: полное наименование, тип здания, количество этажей и квартир и иные данные, которые позволят идентифицировать объект.
  2. Права и обязанности обеих сторон договора. Чем более подробно они будут описаны в документе, тем меньше недоразумений может возникнуть.
  3. Сроки строительства.
  4. Точная дата передачи квартир дольщикам в эксплуатацию.
  5. Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
  6. Цена объекта, условия и сроки ее уплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые расходы на строительство, но и вознаграждение застройщика за работу. Стоимость может быть выплачена единовременным платежом или в рассрочку.
  7. Данные о регистрации договора в Реестре.

Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:

  1. Предлагают сделку на основе иных документов (купли-продажи, займа и т. д.).
  2. Ставят подозрительно низкую стоимость объекта.
  3. Искажают факты, предоставляют недостоверную информацию об объекте недвижимости.

Нововведения

Как уже было сказано выше, в 2019 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.

Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.

Кроме того, был изменен порядок определения точной цены недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую дольщик платит застройщику для строительства жилого объекта. Она могла включать в себя стоимость строительных работ и индивидуальных услуг партнера.

Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.

Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.

Выставлены и новые требования к самим застройщикам. Они должны получить заключение от Министерства строительства на участие в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на ведение такого рода деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Министерство строительства с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки составляет не более 30 календарных дней.

Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.

Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2019 год можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.

Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе .

Банкротство за рубль

Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно строительного мироздания. Пакет столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.

Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.

Законы и последствия Обширный пакет поправок в 214-ФЗ возродил к жизни позабытый было жанр «плач Ярославны». Его активно используют застройщики. >> Одно из новых требований - полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге - комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.

«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», - говорит эксперт.

Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.

«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», - говорит Федор Цуринов.

Что исправят

Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и , правда, пока речь идет о технических правках.

Главная интрига грядущих дискуссий - в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей

Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы - «один застройщик - одно разрешение на строительство».

«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», - объясняет Михаил Викторов.

По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.

По поводу других спорных положений - непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., - девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе - до 30%.

Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», - отмечает Михаил Викторов.

Почем гарантии

Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд - более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», - уверен он.

Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга - без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», - говорит он.

«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга - оценки рисков - слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», - говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.

Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.

Есть в законе и альтернативный механизм.

«Эскроу-счета - это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», - утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.

Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», - говорит Владимир Грибков.

Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров - в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

А может, без долевки?

Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.

«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме - это улыбка чеширского кота», - говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» - в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.

Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера - уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.

Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.

Текст: Александр Смирнов Фото: Алексей Александронок

Иметь собственное жилье - это даже круче, чем иметь автомобиль. Ведь если из точки А до точки Б можно добраться и на автобусе, то без своей крыши над головой обойтись весьма проблематично. А цены на уже готовые квартиры заставляют многих искать выход в долевом строительстве: так получается хоть не на много, но дешевле.

Помочь человеку обезопасить себя и свои накопления от недобросовестных застройщиков и получить свои оплаченные квадратные метры и призван закон 214-ФЗ о долевом строительстве.

Задача нашей статьи – рассказать вам основные моменты, которые нужно знать про закон 214-ФЗ. У нас вы также можете скачать полный текст закона в его актуальной редакции (под текстом материала, в конце страницы).

Зачем и кому это нужно

Самая большая опасность «долевки» заключается в том, что деньги вы уже заплатили, а ваша квартира в новом доме существует пока только на бумаге, т. к. дом еще не построен.

Пример 1

С рождением близнецов ютиться в одной комнате семье Бенедиктовых стало сложновато. Поэтому было решено продать малосемейку, добавить деньги, отложенные на машину, и купить новую трешку в строящемся доме. 214 закон о долевом строительстве супруги не читали, но по договору с фирмой-застройщиком дом должны были сдать через полгода.

На это время жена Бенедиктова переехала с детьми в деревню к родителям, а глава семьи начал готовиться к переезду. Но когда через шесть месяцев счастливый Бенедиктов приехал полюбоваться своей новой квартирой № 25 - так значилось в его договоре, - то застал в ней шустрого мужика, который деятельно руководил ремонтниками. Мужик тоже заключил договор долевки, заплатил деньги и по бумагам имел такое же право на ту же квартиру № 25. Таких бедолаг в доме оказалось еще несколько. И все они уже несколько лет обивают пороги судебных инстанций. Спорные квартиры арестованы, а жена Бенедиктова грозит разводом.

Пример 2

Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.

Еще недавно такие ситуации были нередки. Новый закон о долевом строительстве - 2018 претерпел с момента принятия в 2004 году его первой редакции множество изменений и дополнений, пока, наконец, можно стало говорить о появлении в нем реальной системы государственного регулирования деятельности застройщиков и гарантий того, что деньги не пропадут бесследно, а недвижимость будет построена и передана собственникам.

Что нужно знать дольщикам

Текст закона достаточно сложный и рассчитан больше на профессионалов, но некоторые моменты стоит запомнить каждому человеку, который решит принять участие в долевом строительстве:

  • 214 Федеральный закон о долевом строительстве устанавливает обязательную государственную регистрацию договора на долевку, а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи , т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
  • предусмотрено создание специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если застройщику не хватит средств, чтобы закончить строительство, он получит их из компенсационного фонда. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат из этого фонда компенсацию ;
  • сама строительная компания обязана теперь иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет, а размер ее собственных средств должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Эта норма призвана обезопасить граждан от фирм-однодневок .

На что еще обратить внимание

Каждый застройщик по закону обязан создать свой официальный сайт в Интернете. На таком сайте можно найти всю необходимую информация о самой строительной фирме, имеющихся у нее разрешениях на строительство, проектную документацию на возводимые объекты, сведения об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд, а также проекты заключаемых договоров долевого участия . Предварительное ознакомление с этими документами позволит вам выбрать оптимальный вариант при принятии решения об участии в долевом строительстве, а также, при необходимости, заранее проконсультироваться с юристом.

О надежности застройщика и качестве его работы можно судить и по судебным искам, которые к нему предъявляются. Споры с участием организаций рассматривают арбитражные суды: такие дела можно найти на их официальном сайте. Об исках, предъявленных к застройщику гражданами, и вынесенных по ним решениях можно узнать на портале ГАС «Правосудие».

Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege, рассказывает порталу Новострой-М об основных изменениях в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.

Введение

30 ноября 2017 года Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в ходе интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, расценив подобные договоры как наследие недоразвитого жилищного рынка, «рудименты прежней эпохи».

Уже 25 декабря 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.

Реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа:

  • подготовительный (до 30 июня 2018 года), заключающийся в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования;
  • переходный (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) - заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;
  • завершающий (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) - переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе института долевого строительства.
Возможно, столь кардинальное решение проблем долевого строительства является предвыборной риторикой - в марте 2018 года состоятся очередные выборы Президента РФ и партии власти необходимо продемонстрировать активность по наиболее наболевшим общественным проблемам.

Ведь создать достойную альтернативу долевому участию личных накоплений граждан в строительстве будет очень трудно.

Долевое участие, по сути представляющее собой беспроцентное финансирование застройщика, по «удобству использования» находится для девелоперов вне всякой конкуренции.

Тем не менее законодателями взят курс на ужесточение регулирования и поэтапное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения федерального законодательства.

Был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года № 218-ФЗ, содержащий множество поправок в 214-ФЗ.

Поправки вступают в силу с 01 января и 01 июля 2018 года . Многие из них носят принципиально новый характер. Новеллы серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан. Причем, если «дорожная карта» будет реализовываться, эти новшества - лишь начало плеяды поправок в 214-ФЗ.

Но уже сейчас многие застройщики утверждают, что кардинальные изменения существенно затруднят работу строителей, сократят число строительных компаний (в первую очередь - мелких и средних застройщиков), снизят объемы строительства жилья и, как следствие, приведут к росту цен на жилую недвижимость.

Здесь не лишним будет вспомнить, что со времени своего принятия 214-ФЗ в той или иной степени менялся уже 16 раз, и каждая новая попытка законодателей сделать рынок строительства более прозрачным и защищенным вызывала аналогичную резкую критику со стороны девелоперов, однако при этом в сфере девелопмента по-прежнему работают крупные, средние и мелкие застройщики.

Правда состоит и в том, что предпринимаемые ранее попытки реформирования 214-ФЗ не смогли решить проблему обманутых дольщиков. Насколько же реально будут «работать» нововведения, насколько далеко они пойдут в действительности, и насколько положительной или отрицательной станет их работа?

Когда «заработают» новшества

Сразу обращает на себя внимание то, что большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года. То есть законодатель, очевидно, исходя из серьезности новелл, отвел строительным компаниям целый год для подготовки к изменяющимся условиям работы.

С другой стороны, нечто подобное уже имело место в момент принятия самого 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие было распространено на объекты, разрешение на строительство которых получалось после 01 апреля 2015 года.

Тогда многие застройщики просто получили разрешение на строительство целого ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно достраивали их, не подпадая под действие нововведений.

Велика вероятность того, что и сейчас многими девелоперами будет реализован схожий сценарий.

Примечательно, что многие новостройки новшества 214-ФЗ не затронут вообще. Речь идет о тех домах, которые строятся по схеме жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство, и здесь правоотношения «застройщик-гражданин» 214-ФЗ совсем никак не регулирует.

Интересно, что при этом новеллы лишили застройщиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением акций. Так как одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно покончила с «вексельной схемой» финансирования новостроек.

Общие требования к застройщику

Консолидируя множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие - «специализированный застройщик».

Отныне специализированным застройщиком может быть только хозяйственное общество - корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Уходят в прошлое такие застройщики, как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения.

Так как застройщик должен выполнять функцию строительства, и, согласно новым требованиям законодательства, иных функций осуществлять не может, данное правило представляется логически обоснованным.

Для застройщика обязательно наличие не менее чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

Это новшество существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний. Теперь организация вначале должна «показать себя», то есть приобрести определенный стаж и опыт работы, и уже потом получить право на привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов.

Новелла сократит и количество мелких строительных компаний, уже существующих, но «не дотягивающих» до указанных критериев.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь судимости по преступлениям в сфере экономической деятельности или против государственной власти, быть ранее (менее 3 лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.

В публикуемой на общее обозрение проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.

Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

Важно отметить, что такая Единая информационная система уже заработала (https://наш.дом.рф/).

Финансовая устойчивость застройщика

Целый ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.

В новой редакции 214-ФЗ отменено ранее существовавшее требование о минимальной величине уставного капитала, зависящей от площади строящихся объектов (от 2,5 млн рублей при общей площади до 1,5 тыс. кв.м, до 1 млрд 500 млн рублей при общей площади более 500 тыс. кв.м).

Однако теперь собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.

Также совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, сделана попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют возможности застройщика остаться «на плаву», сколько упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.

Особенно это касается аффилированных с застройщиком иностранных оффшорных юридических лиц.

Однако представляется, что этот запрет на практике может быть легко обойден регистрацией дочерних компаний на «своих» физических лиц, формально никак не связанных с организацией-застройщиком.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.

Как уже отмечалось, отныне застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе - векселя).

Требования к строительству

Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Такое новшество направлено на пресечение практики, когда застройщик достраивал один многоквартирный дом за счет денежных средств, привлекаемых для строительства другого жилого дома. Конечный жилой дом в этой «порочной» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. Такая концентрация усилий застройщика на процессе строительства, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика по иным направлениям бизнеса, что в итоге негативно отражалось на финансировании застройки.

Однако в действительности и раньше большинство застройщиков практически не «отрывались» от основной деятельности, осваивая лишь смежные со строительством виды деятельности (регистрация ДДУ, права собственности, ремонт построенных квартир «под ключ» и т.п.).

Значимым шагом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отсутствие экспертизы в этой области (преимущественно - сфера загородного строительства) зачастую приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

Компенсационный фонд

Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.

Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, отныне преобразовывается в публично-правовую компанию.

Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности.

При этом застройщик по-прежнему может добровольно их использовать.

Стоит отметить, что ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала. Согласно статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.

В этой связи решение законодателя об отмене указанного способа обеспечения обязательств застройщика представляется правильным.

Вместе с тем, сумма в 1,2% от цены ДДУ вполне соотносится с суммами, которые застройщики платили в страховые компании.

Уже 20 октября 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» начала свою работу.

Невозможно не согласиться с тем, что новый механизм действительно даст дополнительные гарантии дольщикам, такая система более надежна, чем действующая сейчас. Уже сформированные в фонде денежные средства намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.

При этом законодатели остались верны себе и ранее взятому общему курсу на саморегулирование отдельных сфер бизнеса, возложив обязанность по финансированию работы фонда на самих участников долевого строительства - застройщиков и граждан.

Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.

Важно отметить, что законом определена предельная сумма возмещения, которая определяется как произведение общей площади всех жилых помещений, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метр в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в конкретный период федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, оказались не вполне защищены владельцы элитных квартир, метраж которых зачастую превышает 120 кв. м.

Кроме того, вызывает вопрос и соотношение рыночной стоимости квадратного метра у конкретного застройщика и «средней рыночной стоимости», которая определяется федеральным органом исполнительной власти и может быть существенно ниже, чем в действительности.

Банковский контроль

Закономерным итогом банковского лобби стало предоставление широких полномочий коммерческим банкам, перечень которых будет специально определяться Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Наиболее дискуссионным нововведением стало правило, согласно которому по каждому платежу застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль. Банк будет проверять ДДУ, иные связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений действующего законодательства банк будет обязан сообщить в надзорный орган.

Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, надзорных полномочий наряду с уже предусмотренным 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ, действительно является неожиданным решением.

Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (застройщиков) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые поставлены в зависимость от вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотребления и коррупции.

В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль за финансовыми потоками строителей снижает риск вывода активов из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.

Наконец, банковский контроль можно расценить как своеобразный тест на возможности банков контролировать рынок долевого строительства.

Напомним, что согласно дорожной карте реформирования института долевого строительства, уже с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу и/или специальных счетов. Последний факт также вызывает немало споров о природе законодательных изменений.

В частности, указывается на то, что главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости являются не застройщики (в силу все усложняющихся требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается, но существует высокая вероятность роста цен на первичную недвижимость), а непосредственно сами банковские структуры.

Например, банк выдает ипотечный кредит участнику долевого строительства под соответствующие довольно высокие проценты. Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом банк снова этими же деньгами кредитует застройщика на строительство дома, и вновь под проценты. При этом сам застройщик по условиям кредитного договора подпадает под полный контроль банка.

Таким образом, фактически «не вынимая» деньги из банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и с участника долевого строительства, и с застройщика.

Вывод

Внесенные в 214-ФЗ изменения можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам. Такие компании или вынуждены будут перейти на схемы ЖСК и ЖНК, предварительные договоры, или же передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые разделят между собой освободившийся потенциал.

Важные преференции уже сейчас получают банковские структуры, с которыми будут вынуждены работать застройщики, и с правилами игры которых застройщики будут вынуждены считаться. Еще большие выгоды банки могут получить в перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.

Использование счетов эскроу в текущем моменте не является обязательным, а, значит, сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.

Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.

Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса - на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.

Впрочем, четко ответить на этот и другие важные вопросы сможет только практическое применение рассмотренных новшеств законодательства в жизни.

Дата публикации 11 января 2018

Несмотря на падение экономики обновление жилищного фонда в столице происходит с такой же интенсивностью, как и в докризисные времена. Недвижимость по-прежнему остается надежным способом диверсификации инвестиционного портфеля и сохранения финансовых активов. Современные архитектурные проекты по качеству выполнения и продуманности мельчайших деталей значительно превосходят жилой фонд старого образца. Поэтому новостройки Москвы 2018 год привлекают внимание клиентов, прежде всего, ценящих комфорт.

Сегодня строительные компании постепенно отказываются от популярной раньше точечной застройки. Смена приоритетов деятельности имеет несколько причин. Во-первых, постепенный рост благополучия столичных жителей естественным образом привел к повышению требований к уровню комфорта и качества жизни.

Эпоха сносных условий существования для жителей столицы осталась далеко позади. Во-вторых, экономическая рентабельность масштабных проектов значительно выше. В-третьих, сегодня бизнес тяготеет не к продаже товаров, или услуг, а к созданию брендов, или, проще говоря, привлекательного образа жизни. Современные строительные компании ориентированы не столько на возведение зданий, сколько на реализацию проектов, воплощающих некие идеи. И, в-четвертых, зачастую получить разрешение на точечную застройку сегодня совсем непросто. В первую очередь это связывают с трудностями соответствия дизайна интерьера окружающему архитектурному ландшафту.

Кроме того, события недавних дней вокруг закона о реновации жилищного фонда стали ясным сигналом правительства об изменении политики в отношении градостроительства.

Таким образом, в последние годы становится все популярней крупная застройка жилых кварталов, микрорайонов и целых городков. В 2018 году строительные компании, учитывая последние тенденции, продолжают движение в обозначенном направлении.

Стоимость жилья в 2018 году

По прогнозам S&P, в 2018 году цены на жилье будут расти медленнее инфляции, поэтому в абсолютном выражении ожидается снижение стоимости жилья. Такая ситуация на рынке недвижимости связана с макроэкономической динамикой и подписанием президентом РФ Владимиром Путиным указа «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В частности, правительство получило распоряжение снизить реальную стоимость жилья до 20% за счет увеличения доли вводимого в эксплуатацию жилья экономкласса. Кроме того, Сбербанк России начал выдавать кредиты со ставкой 11,5-13% годовых до конца февраля 2018 года.

Планируемые новостройки Москвы в 2018 году

Анализ последних архитектурных проектов позволяет отметить популярность следующих типов застройки:

  • периметральную;
  • групповую;
  • строчную;
  • свободную;
  • комбинированную.

Периметральные застройки окружают пространство по периметру полностью, или частично, образуя внутреннее пространство с учетом требований к освещению и скорости проветривания.

Групповая застройка предполагает размещение зданий небольшими группами, связанными между собой общим внутренним пространством. В таком случае удается избежать однообразия архитектурного ландшафта. Строчная застройка образует стройные ряды зданий вдоль узких участков.

Свободная и комбинированная типы застройки позволяют использовать разные планировочные приемы в условиях ограниченного пространства, или необходимости сохранения уже построенных ранее зданий.

Таким образом, в процессе возведения новостроек 2018 года применяется широкий спектр разнообразных планировочных решений, что значительно увеличивает разнообразие предложений на рынке жилья.

Город в городе

Архитектурные проекты данного типа используют большие территории для изоляции от устаревшей жилищной инфраструктуры и организации внутреннего пространства согласно определенным идеям.

Комплекс тушинского аэрополя расположен в десяти километрах, в северо-западном направлении от центра города на берегу Москвы-реки. Проект ориентирован на клиентов, для которых основными ценностями стали семья и здоровый образ жизни. Экологически чистый район с развитой рекреационной инфраструктурой пользуется популярностью среди покупателей благодаря наличию фитнес-центров, SPA-салонов, бассейнов, спортивных комплексов и стадиона. Застройщик утверждает, что отделочные работы производятся с применением новейших технологий обеспечения микроклимата здания, а также теплосбережения. Внутренне пространство городка изолировано зеленым массивом от транспортных магистралей. Цена на квартиры начинается от 6,8 млн. рублей.

Территория комплекса занимает 0,14 кв. км, и располагается на Шелепихинской набережной. Общая площадь жилых помещений городка составляет 63,5 га. Диапазон цен на квартиры находится в пределах 8–49 млн. рублей. Вниманию клиентов предлагается 9 зданий высотой от 19 до 37 этажей. В первую очередь городок привлекает внимание семейных людей, поскольку здесь строятся дошкольные и школьные учреждения. Для любителей спорта здесь выделены территории под спортивные площадки, ролледромы и велотреки. Рестораны, кафе и бары в шаговой доступности позволят экономить время на поездках.

Отличительными чертами комплекса является строгость и лаконичность фасадов зданий, а также застекленные лоджии. Городок имеет транспортную и социальную инфраструктуру, полностью обеспечивающую потребности жильцов. Близкое расположение Минского и Боровского шоссе позволяет использовать любой вид транспорта. В трех километрах от ЖК Внуково находится железнодорожная ветка пригородного сообщения. В шаговой доступности от комплекса располагается лесной массив и Пыхтинский пруд. Приятной неожиданностью для потенциальных покупателей станет наличие неподалеку исторически значимых памятников – церкви Илии Пророка и старинной усадьбы Бараново-Акатово. Среди недостатков Внуково отмечают загруженность транспортных магистралей, отсутствие крупных торговых центров и удаленность от центра Москвы.

Жилые комплексы

Среди новостроек Москвы, старт продажи которых запланирован на 2018 год, чаще всего встречаются квартиры в жилых кварталах. Для ЖК значительно проще найти подходящую территорию, чем для целого городка. К тому же реализация таких проектов требует значительно меньше инвестиций и сложности работ, связанных с разработкой бренда.

Своим названием жилой комплекс обязан бывшему заводу ЗИЛ, на территории которого появится большой парк и комплекс зданий с квартирами площадью от 34 до 136 м. кв. Рядом с детскими садами и школами планируется строительство бизнес-центров и культурных учреждений. Планировку квартир осуществляли архитекторы с мировым именем, поэтому цена отдельных квартир доходит до 900 тыс.$. Близость к набережной дополнительно повышает комфорт жителей ЖК.

Комплекс состоит из трех монолитных зданий, расположенных в Пресненском районе Москвы на пересечении улиц Пресненский Вал и Ходынской. Район известен хорошо развитой социальной инфраструктурой и близостью к Садовому кольцу. Недалеко от комплекса располагается ипподром, зоопарк и парки. Стоимость квартир в ЖК площадью от 42 до 85 м. кв. находится в диапазоне от 8 до 22 млн. рублей.

В 2018 году планируется сдача новостройки в северной части города Люберцы. Вниманию покупателей представлено 16 зданий высотой в 17 этажей. Квартиры на последних этажах снабжены панорамными окнами. В подъездах располагаются колясочные зоны и пост консьержа. Здания будут построены с применением экологически чистых и безопасных материалов, которые противостоят агрессивным веществам и длительное время сохраняют первоначальный вид.

Комплексный тип застройки создает уютное пространство внутри дворов. В ближайшем будущем планируется разбить парк площадью 60 га и построить всю необходимую рекреационную инфраструктуру, включая спортзалы, бассейны, спортивные комплексы и зоны отдыха. Уже сейчас жильцы имеют возможность посещать парк площадью 17 га с дорожками и местами для отдыха. Комплекс будет снабжен развитой транспортной инфраструктурой, и находится всего в трех километров от МКАД. До ближайшей станции метро можно добраться на автобусе за 5 минут.

Жилой комплекс располагается на территории реорганизуемой промзоны «Грайвороново». Монолитные здания комфорт класса будут иметь высоту до 44 этажей. В планах создание парковой зоны, мест отдыха молодежи, а также развитие социальной инфраструктуры. Ближайшая станция метро располагается на расстоянии чуть более одного километра. Кроме того, неподалеку будет находиться станция московской кольцевой железной дороги. Отличительной чертой ЖК Sereda является выполнение проектировочных работ испанскими архитекторами, что обеспечит действительно оригинальный дизайн интерьеров и экстерьеров зданий. Стоимость квартиры находится в пределах от 4,5 до 12,5 млн. руб.

Вот далеко не полный перечень новостроек Москвы, частичная или же полная сдача которых запланирована на 2018 год. Активное заимствование иностранного опыта выполнения строительных работ позитивно влияет на качество новостроек последних лет. Информация, представленная в обзорах и пресс-релизах строительных компаний, подтверждает, что 2018 год не станет исключением.