Что значит индивидуальный жилой дом. Индивидуальный или многовкартирный жилой дом

03.07.2019

Ниже приведены понятия мнгогоквартирного жилого дома и индвидуального жилого дома.

Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288
(ред. от 18.07.2013)
«Об утверждении свода правил СП 4.13130 „Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям“
3.17. жилое здание многоквартирное: Жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

»Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета"
многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»
(утв. Госстроем России)
Жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 26.03.2014)
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)
«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем.
Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306
(ред. от 26.03.2014)
«Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»
«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем, и внутриквартирного оборудования.
Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79
«Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета»
индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

8,4 рейтинг

Статья 16. Жилищного кодекса

Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

9,8 рейтинг
эксперт

Здравствуйте, Валерий!

Согласно п.3 Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства» О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд , связанных с их проживанием в таком здании.Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи , в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте .В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства .

То есть, если этажей больше чем 3, то такой дом признается многоквартирным.

Желаю удачи!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

8,4 рейтинг

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством .

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

8,4 рейтинг

То есть что бы был был многоквартирным необходимо что бы в строении было две и более квартиры. Определение квартиры указано в ст.16 ЖК РФ.

Считаю необходимым отметить, что дом будет признан или не признан многоквартирным на основании строительной документации и проекта.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

10,0 рейтинг
эксперт

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
(ред. от 08.04.2013)
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Так же есть Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 в котором указано, что по смыслу закона является МКД.

Как правильно указано в обжалованном ">решении суда, из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.Понятие многоквартирного дома, использованное в оспариваемой заявителем норме, основано на указанных положениях закона и не противоречит им.

Подробнее тут: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=153443

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

10,0 рейтинг
эксперт

Если у Ваших объектов есть общее имущество указанные в ст. 36 ЖК РФ, то это будет МКД.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

г. Санкт-Петербург

Общаться в чате

Добрый день!

ПИСЬМО от 19 января 2010 г. N Д23-99

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.
1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещен ии.

Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг»,жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ).

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.01.2010

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

8,4 рейтинг

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ).

2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок , на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

8,4 рейтинг

Интересное решение суда. Гражданам отказано в признании дома многоквартирным, оказалось это не так просто...

Дело № 2-2033/2011

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Галимовой Р.М.

при секретаре: Минцизбаевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Моисеевой Л.С., Нурулина Р.К., ЧекаловойО.Н., Толдиной Н.А., Зарубина М.А., Агафоновой И.В., Архиповой Е.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, администрации г.Магнитогорска о признании жилого дома многоквартирным, прекращении права общей долевой собственности на дом, отмене записи о государственной регистрации прав, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Моисеева Л.С., Нурулин Р.К., Чекалова О.Н., Толдина Н.А., Зарубин М.А., Агафонова И.В., Архипова Е.В.обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в котором с учетом уточнений к иску просят признать жилой дом общей площадью 717,6кв.м. по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> многоквартирным домом, прекратить право общей долевой собственности истцов на этот дом, отменить записи о государственной регистрации прав истцов и признать право собственности каждого истца на квартиры в этом доме: за Архиповой Е.В. - трехкомнатную квартиру № № общей площадью 100кв.м., на однокомнатную квартиру № № общей площадью 55,2кв.м. и однокомнатную квартиру № № общей площадью 45,4кв.м., за Агафоновой И.В. - на двухкомнатную квартиру № № общей площадью 57,5кв.м., за Моисеевой Л.С. – на трехкомнатную квартиру № № общей площадью 126,1кв.м., за Нурулиным Р.К. – на однокомнатную квартиру № № общей площадью 47,5кв.м., за Зарубиным М.А. – на однокомнатную квартиру № № общей площадью 38,1кв.м., за Толдиной Н.А. - на трехкомнатную квартиру № № общей площадью 121,5кв.м., за Чекаловой О.Н. - на однокомнатную квартиру № № общей площадью 37,6кв.м.(л.д.139-141 том 1).

В обоснование иска истцы указали, что на основании договоров купли-продажи являются участниками долевой собственности на указанный дом: Архипова Е.В. – 8/100 и 23/100долей в праве, Агафонова И.В. – 10/100долей, Моисеева Л.С. - 20/100, Нурулин Р.К. - 7/100, Зарубин М.А. - 6/100, Толдина Н.А. – 20/100, Чекалова О.Н. - 6/100долей. Фактически истцы пользуются и владеют структурно обособленными помещениями, которые являются квартирами, из техпаспорта от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что дом многоквартирный, квартиры имеют выходы на земельный участок, истцы достигли соглашения о прекращении права общей долевой собственности и выделе долей из общего имущества, но по их заявлению от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра сообщением от ДД.ММ.ГГГГ отказало в прекращении права общей долевой собственности в связи с непредставлением документов об изменении статуса индивидуального жилого дома на многоквартирный.

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям(л.д.7-13) Хасанова Г.К. настаивала на исковых требованиях.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Дяденко К.А. по доверенности (л.д.101) иск не признала, пояснив, что Управление Росреестра не является надлежащим ответчиком, так как их отказ в регистрации не обжалуется, причины отказа в регистрации были указаны в уведомлении, для регистрации права собственности истцов на квартиры нужно изменить статус дома и истцам необходимо подать заявление в администрацию города для изменения статуса земельного участка.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве соответчика администрации г.Магнитогорска Бессонова Н.В. по доверенности (л.д.99) иск не признала, пояснив, что разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома на многоквартирный администрацией города не выдавалось, необходимо представление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при проведении реконструкции дома, документов об изменении статуса дома нет, это здание является самовольной постройкой, истцы не обратились в администрацию для проведения публичных слушаний для получения вида разрешенного использования земельного участка – условной разрешенный, попыток получения разрешения на реконструкцию не предпринято, в экспертном заключении не указано, что имеется техническая возможность выделения изолированных квартир.

Истцы, представитель привлеченного к участию в деле в качестве 3 лица ОГУП «ОблЦТИ» при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела участия в судебном заседании не принимали, извещены повестками, истцы представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.87 том 1, л.д. 58-65 том 2).

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие истцов и 3 лица в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Как установлено судом, истцы являются собственниками жилого дома общей площадью 717,6кв.м., расположенного по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> в следующих долях: Архипова Е.В. - 23/100 и 8/100, Агафонова И.В. – 10/100, Моисеева Л.С. – 20/100, Нурулин Р.К. – 7/100, Зарубин М.А.- 6/100, Толдина Н.А. – 20/100, Чекалова О.Н. – 6/100 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно и свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно(л.д.46-53 том 1).

Указанный дом состоит из 2 этажей и мансарды.

С ДД.ММ.ГГГГ участок находился в собственности истца Архиповой Е.В., с ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, этот земельный участок находится в долевой собственности истцов: Архиповой Е.В. - 31/100долей, Толдиной Н.А. - 20/100, Чекаловой О.Н. - 6/100, Агафоновой И.В. – 10/100, Моисеевой Л.С. – 20/100, Нурулина Р.К. - 7/100, Зарубина М.А. – 6/100.

Таким образом, на момент рассмотрения дела доли истцов в праве собственности на жилой дом соответствуют их долям в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

По техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ дом по <адрес> в г.Магнитогорске представлял собой индивидуальный жилой дом (л.д.195-204 том 1), при составлении технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ Федеральным БТИ было установлено, что дом фактически представляет собой многоквартирный дом, состоящий из 9 квартир(л.д.64-79 том 1), ДД.ММ.ГГГГ составлены технические паспорта на каждую квартиру(л.д.246-251 том 1, л.д.1-48 том 2).

При этом разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома по <адрес> в г.Магнитогорске в администрации г.Магнитогорска ни истцами, ни прежними собственниками дома получено не было.

ДД.ММ.ГГГГ Моисеева Л.С., действующая от своего имени и от имени Нурулина Р.К., Чекаловой О.Н., Толдиной Н.А., Зарубина М.А., Агафоновой И.В., Архиповой Е.В., подписала соглашение в простой письменной форме, по которому стороны пришли к соглашению о выделе доли из общего имущества в натуре, им переходит право собственности на квартиры: Архиповой Е.В. - трехкомнатную квартиру № № общей площадью 100кв.м., однокомнатную квартиру № № общей площадью 55,2кв.м., однокомнатную квартиру № № общей площадью 45,4кв.м., Агафоновой И.В. - двухкомнатную квартиру № № общей площадью 57,5кв.м., Моисеевой Л.С. – трехкомнатную квартиру № № общей площадью 126,1кв.м., Нурулину Р.К. – однокомнатную квартиру № № общей площадью 47,5кв.м., Зарубину М.А. – однокомнатную квартиру № № общей площадью 38,1кв.м., Толдиной Н.А. - трехкомнатную квартиру № № общей площадью 121,5кв.м., Чекаловой О.Н. - однокомнатную квартиру № № общей площадью 37,6кв.м(л.д.111-114 том 1).

В ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на указанный жилой дом, письменными сообщениями от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в такой регистрации по тем основаниям, что администрацией не выдавалось разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома по<адрес> под многоквартирный дом, разрешение о переводе земельного участка по этому же адресу из одной зоны в другую не предоставлялось, решение об изменении вида объекта недвижимого имущества на многоквартирный дом органом местного самоуправления не принималось(л.д. 14-45 том 1).

Экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что состояние основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск,<адрес> оценивается как работоспособное. Эксплуатация нежилого жилого дома не создает угрозу для жизни и здоровья людей. Площади квартир соответствуют идеальным долям собственников. Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> обладает признаками многоквартирного дома. Лицами, составившими заключение, даны рекомендации по использованию дома: не допускать наличия снегового покрова более 140 кг/кв.м. на кровле здания (производить своевременную очистку) и другие(л.д.160-189 том 1).

Экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате реконструкции дома по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Такая реконструкции не создает угрозу жизни и здоровью людей(л.д.49-57 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации г.Магнитогорска с заявлением о предоставлении дубликата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сообщении о перечне документов, подтверждающих изменение статуса жилого дома на многоквартирный, о возможности признания дома по <адрес> в г.Магнитогорске многоквартирным(л.д.232-233 том 1).

Письмом начальника управления архитектуры и градостроительства администрации г.Магнитогорска отДД.ММ.ГГГГ истцам было разъяснено, что разрешение на ввод индивидуального жилого дома по <адрес> в г.Магнитогорске администрацией не выдавалось, для прекращения права общей долевой собственности необходимо подать заявление в администрацию города на проведение публичных слушаний, чтобы получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка – строительство (реконструкция) многоквартирного жилого дома 3-4этажей, после результатов публичных слушаний подать заявление в МФЦ на реконструкцию индивидуального жилого дома на многоквартирный, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подать заявление с приложением документов согласно ч.3 ст.55 ГрК РФ(л.д.234 том 1).

Соответствующие заявления и документы, о которых было сообщено администрацией в указанном письме, истцы в администрацию города не подали.

Как пояснила представитель истцов, необходимости в этом нет, поскольку экспертным заключением подтверждено отсутствие нарушений, истцы приобрели доли уже после реконструкции дома и представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не смогут.

Указанные обстоятельства подтверждаются: копиями письменных сообщений Управления Росреестра истцам об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.14-45 том 1), копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности истцов на доли в праве на жилой дом(л.д.46-53 том 1), копией кадастрового паспорта земельного участка по <адрес> в г.Магнитогорске(л.д.55-57 том 1), копиями договора купли-продажи долей в праве на жилой дом(л.д.58-63 том 1), копией техпаспорта на дом от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.64-79 том 1), копиями техпаспорта на дом отДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 195-214 том 1), копией соглашения от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.111-114 том 1), сообщением ОГУП «ОблЦТИ» от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.126 том 1), копиями кадастровых паспортов квартир от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.142-151 том 1), экспертными заключениями ООО <данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.160-189 том 1, л.д. 49-57 том 2), заявлением истцов начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации отДД.ММ.ГГГГ(л.д.232-233 том 1), письмом администрации г.Магнитогорска от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.234 том 1), копией договора купли продажи долей в праве на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.235 том 1), копиями свидетельств о государственной регистрации права истцов на земельный участок(л.д.236-242 том 1), копиями техпаспортов на квартиры от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.246-251 том 1, л.д.1-48 том 2).

В силу п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) (с изменениями от 2 августа 2007 г.) многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В силу ст.2 Градостроительного Кодекса РФ законодательство о

градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Согласно ч.1,2,3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ разрешенное

использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно ч.1,2,3 ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение.

В силу ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В силу ч.2 ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г., 22 августа 2004 г., 18 декабря 2006 г., 30 декабря 2008 г., 19 июля 2011 г.) Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу п.п.8 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ Настоящий Кодекс и

изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу п.п.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет

право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не

являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поскольку предусмотренное вышеуказанными нормами Градостроительного Кодекса РФ разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома по <адрес> в г.Магнитогорске не было получено до проведения такой реконструкции, то к спорным правоотношениям подлежат применению нормы ст.222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В силу п.п.1,2 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования не являются обоснованными, права истцов не нарушены и не подлежат судебной защите, поскольку истцы не предпринимают никаких мер к тому, чтобы получить разрешение на реконструкцию спорного дома в многоквартирный, администрацией г.Магнитогорска истцам был разъяснен порядок получения такого разрешения, однако с соответствующими заявлениями истцы не обратились, органом местного самоуправления не было отказано в удовлетворении заявления истцов.

Управление Росреестра является регистрирующим органом и не вправе самостоятельно принимать решение о реконструкции домов, об изменении вида землепользования, поэтому отказом регистрирующего органа при непредоставлении истцами необходимых для регистрации документов права истцов не нарушаются.

При этом суд учитывает, что для изменения вида разрешенного землепользования на условно разрешенный в свою очередь для реконструкции 2-этажного дома на 3-этажный с изменением внутренних конструкций требуется проведений публичных слушаний по заявлению истцов, истцы не подают заявление, не считая это нужным. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном ст.ст.31 и 32 ГрК РФ, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

Доказательств изменения вида разрешенного использования в порядке, предусмотренном законодательством, истцами не представлено.

В компетенцию суда не входит признание дома многоквартирным. Такие решения вправе принимать орган местного самоуправления в определенном порядке, истцами этот порядок не соблюден, при этом истцам ничто не препятствует обратиться в орган местного самоуправления с соответствующими заявлениями и имеющимися документами.

Поэтому у суда отсутствуют законные основания для признания дома по <адрес> в г.Магнитогорске многоквартирным и соответственно, прекращения права общей долевой собственности истцов на дом с отменой государственной регистрации прав истцов и признания за истцами права собственности на отдельные квартиры в указанном доме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Моисеевой Л.С., Нурулина Р.К., Чекаловой О.Н., Толдиной Н.А., ЗарубинаМ.А., Агафоновой И.В., Архиповой В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, администрации г.Магнитогорска о признании жилого дома многоквартирным, прекращении права общей долевой собственности на дом, отмене записи о государственной регистрации прав, признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента принятия решения судом в окончательной форме.

Ниже мы приведем выдержки из действующего законодательства и нормативной документации, относительно вопроса определения и отнесения дома к объектам индивидуального жилищного строительства.

Индивидуальный жилой дом

По определению части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом, это дом который отвечает следующим требованиям:

отдельно стоящий
количество этажей не более чем три
предназначен для проживания одной семьи

На первый взгляд все более чем понятно и очевидно, тем не менее часто можно услышать споры относительно количества этажей дома, как они считаются. Споры возникают из-за разных определений схожих терминов: “количество этажей” и “этажность”.

Этажи жилых домов

Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:

Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Количество этажей и этажность

Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.

Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

ИЖС или нет?

Таким образом индивидуальный жилой дом, это дом количество всех этажей которого не превышает три, не зависимо от того надземные или подземные это этажи, технические, подвальные или цокольные. Дом с двумя полноценными надземными этажами, третьим мансардным этажом, и подземным подвальным не является объектом ИЖС. Строительство такого дома влечет за собой определенные сложности:

Сложность в получении разрешения на строительство. Необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Скорее всего строить дом, отличный от ИЖС, окажется запрещено.

Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.

Стоимость разработки такого проекта значительно выше стоимости проекта индивидуального жилого дома. Так как к проекту и его составу предъявляются особые требования, отступать от которых нельзя. Для проверки качества разработанной документации законодательно установлена необходимость проведения экспертизы.

Мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» . Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?

Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.

И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.

Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».

Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно - двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.
И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.

В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.

В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.
Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.

Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.

Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий - это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.

В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.

С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.

Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.
Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 - 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.
По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.

Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.

СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах - в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.

В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 года №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный закон установил упрощенный порядок оформления права собственности на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе и на индивидуальные жилые дома.

Что же такое индивидуальный жилой дом?

Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос, следует обратиться к Градостроительному кодексу РФ, вступившему в силу с 30.12.2004 года, а именно к ст.49.

Согласно этой норме к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Таким образом, чтобы жилой дом считался индивидуальным, должна иметь место совокупность трех условий:

Дом должен быть отдельно стоящий.

Количество этажей не должно превышать три (причем Министерство регионального развития РФ высказало точку зрения, что должны считаться этажи как надземной, так и подземной этажности).

Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

Учитывая изложенное, упрощенный порядок государственной регистрации можно применять только к таким домам.

В чем заключается упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные и создаваемые индивидуальные жилые дома?

Раньше препятствием при регистрации права собственности на здания, строения, сооружения, созданные на земельном участке без получения на это необходимых разрешений, была норма статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая постройка считалась самовольной, и право собственности на нее могло быть признано только судом при условии, что ее сохранение не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В результате миллионы граждан, десятилетия назад построившие здания, строения и сооружения на земельных участках, предназначенных для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, фактически не могли зарегистрировать права на эти объекты недвижимости. Теперь гражданин может зарегистрировать право собственности на жилой дом, иное строение, созданное на предоставленном гражданину земельном участке для индивидуального жилищного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

В соответствии с новой статьей 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества к заявлению, подаваемому в регистрационную палату, гражданин должен приложить: - документ, подтверждающий факт создания такого объекта; - документ, подтверждающий права на земельный участок, на котором расположен такой объект; - кадастровый план этого земельного участка.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в следующих случаях: - если право на земельный участок ранее зарегистрировано в регистрационной палате; - если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного гражданину для личного подсобного хозяйства.

Документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке для индивидуального жилищного строительства и земельном участке для личного подсобного хозяйства, является кадастровый паспорт такого дома, заполняемый органом БТИ ФГУ «Ростехинвентаризация», а факт создания вспомогательных зданий, строений или сооружений на этих земельных участках подтверждается заполненной гражданином декларацией о таком вспомогательном здании, строении или сооружении.
Упрощением регистрации таких домов стал временный (до 1 января 2010 года) отказ от необходимости получения и представления на регистрацию разрешения на его строительство, на что раньше граждане также тратили много времени и средств.

Как действующее законодательство определяет многоквартирный жилой дом?

В России большая часть населения проживает в городских поселениях. При этом, согласно данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения 2002 года, жилые помещения по их типам распределяются следующим образом: всего жилых помещений насчитывается 49 073 158, в том числе индивидуальных домов - 13 203 910, что составляет 26,9%, число отдельных квартир в многоэтажных домах равно 34 463 400, а коммунальных - 488 520. Таким образом, 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома.

А как же действующее законодательство определяет «многоквартирный жилой дом»?
Согласно п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением правительства РФ от 28.01.2006 года №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Государственная регистрация права собственности на многоквартирные дома не может быть проведена на основании норм Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.06г. №93-ФЗ.
На многоквартирные дома, законченные строительством, необходимо оформлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И, конечно, не стоит забывать самое главное, - перед тем, как строить, любому застройщику необходимо оформить разрешение на строительство и земельно-правовые документы.

Оформление земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Если занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу Жилищного кодексаРФ, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 года в силу закона.

Если земельный участок в существующей застройке не сформирован, то для приобретения права долевой собственности на общий участок необходимы: - проведение общего собрания собственников помещений; - обращение уполномоченного собранием лица в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании участка; - принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке и межеванию территории; - принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации по проекту планировки и межевания; - постановка участка на государственный кадастровый учет.

В этом случае право общей долевой собственности на землю всех собственников помещений возникает с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если многоквартирный дом построен после 1 марта 2005 года, то приемка домов после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (статья 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса), то есть при наличии сформированного занятого домом участка. В этом случае в соответствии с жилищным законодательством право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Необходимо отметить, что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации. Однако регистрация права долевой собственности будет обязательна в случае распоряжения общим земельным участком.