Cuándo pagar el impuesto por la venta de una propiedad. ¿Qué impuesto se debe pagar por la venta de un apartamento? El monto del impuesto pagadero al estado después de la venta de un apartamento.

20.12.2023

Puede vender un apartamento sin pagar impuestos solo en determinados casos previstos por la ley. Consideremos todas las opciones para reducir o eximir completamente de impuestos.

Ser propietario de un apartamento por menos del período mínimo

Hasta 2016, todas las transacciones estaban exentas del pago del impuesto sobre la renta personal cuando se vendía un inmueble si el vendedor era propietario del apartamento durante no más de 3 años. Desde 2016, este período se ha ampliado a 5 años. Sin embargo, los cambios no tienen efecto retroactivo. Por ejemplo, si la vivienda se compró antes del 1 de enero de 2016, el impuesto sobre la renta personal no se cobrará solo después de un período de 3 años, no de 5 años.

También se establece una tenencia mínima de 3 años para los bienes inmuebles que fueron recibidos como regalo o herencia de un familiar cercano, transferidos bajo un acuerdo de mantenimiento vitalicio con un dependiente, y también privatizados después del 1 de enero de 2016. En el resto de casos, para los pisos adquiridos después de esta fecha, la tenencia mínima será siempre de 5 años.

Si el apartamento se hereda, el período de propiedad comienza a contar desde la fecha del fallecimiento del testador.

Si el apartamento fue comprado, el período de tenencia comienza a contar desde la fecha del registro de propiedad.

Hay que tener en cuenta que al vender una participación en la propiedad, se cobrará el impuesto sobre la renta de las personas físicas independientemente del período de propiedad.

Valor catastral

Si el costo del apartamento es al menos el 70% del valor catastral, el impuesto se calcula según el valor especificado en el contrato. Esta innovación se realizó para evitar subestimaciones ficticias del monto de la transacción.

Por ejemplo, usted compró un apartamento por 1 millón de rublos y lo vende también por 1 millón de rublos. Pero si el valor catastral de la propiedad es de 3 millones de rublos, el 70% de 3 millones de rublos se considerará ingreso.

A menudo, en el momento de la venta, el precio de una vivienda se reduce artificialmente en el contrato oficial para ocultarlo a las autoridades fiscales. Por lo tanto, a partir de 2016, al calcular la renta imponible, no solo se tiene en cuenta el monto especificado en el contrato, sino también el valor catastral del apartamento.

Los cambios tampoco son retroactivos. Si la propiedad fue comprada antes del 1 de enero de 2016, el impuesto sobre las ventas se determinará únicamente en función del monto especificado en el contrato. Por ejemplo, si antes del 1 de enero de 2016 compró un apartamento con un valor catastral de 5 millones de rublos y después de esta fecha lo vende e indica en el contrato el costo de 1 millón de rublos, el impuesto se calculará a partir del segundo. cifra.

El Código Fiscal de la Federación de Rusia permite reducir los ingresos por la venta de bienes inmuebles a expensas de los gastos de compra. El impuesto sobre la renta personal del 13% deberá pagarse únicamente sobre la diferencia entre el precio de compra de la propiedad y el precio de venta. La regla se aplica únicamente a los apartamentos comprados y no recibidos como regalo o herencia. También es necesario proporcionar todos los documentos que confirmen los gastos incurridos durante la transacción. Si se perdieron, se pueden restaurar.

Por ejemplo, compró un apartamento por 1 millón de rublos y lo vendió por 1,5 millones de rublos. En este caso, se debe pagar un impuesto del 13% solo sobre la cantidad de 500 mil rublos. Si el apartamento se vendió por menos de la cantidad comprada, no se cobra ningún impuesto sobre la renta personal.

También se pueden tener en cuenta los costes de reparación. Por ejemplo, compró un apartamento por 1 millón de rublos, lo renovó por otros 300 mil rublos y luego lo vendió por 3 millones de rublos. En este caso, se gravará con una cantidad de 1,7 millones de rublos. Pero los costes de reparación también deben documentarse mediante recibos, certificados de aceptación de obra, etc. Las autoridades fiscales revisan cuidadosamente todos los documentos, por lo que es muy recomendable conservarlos.

Deducción de impuestos

La ley le permite ejercer el derecho a una deducción fiscal estándar por un monto de hasta 1 millón de rublos. Por ejemplo, recibió un apartamento como regalo y lo vendió inmediatamente por 2 millones de rublos. En este caso, puede recibir una deducción de impuestos por 1 millón de rublos y se calculará un impuesto del 13% a partir de 2 millones de rublos.

Hay una serie de matices:

1 millón de rublos es la deducción máxima para todos los bienes inmuebles (no sólo apartamentos, sino también casas, dachas, etc.) vendidos en un año calendario. Por ejemplo, si vende dos apartamentos por valor de 3 millones de rublos cada uno, recibirá una deducción de un máximo de 1 millón de rublos.
Si aprovecha la reducción de impuestos sobre la venta de un apartamento por gastos de compra, no se puede aplicar la deducción estándar para esta propiedad.
Si el apartamento fue comprado después del 1 de enero de 2016 y luego vendido por un monto inferior al 70% del valor catastral, el impuesto sobre la renta se determina con base en el monto del 70% del valor catastral.
Al vender un apartamento de propiedad compartida, el monto de la deducción estándar se distribuye en partes iguales a todos los propietarios. Pero esta regla se aplica si la propiedad se vendió según un solo contrato. Si cada acción se vende según un acuerdo separado, cada propietario puede utilizar una deducción de hasta 1 millón de rublos.

Es más rentable utilizar el impuesto sobre la diferencia entre los precios de compra y venta si se gastaron más de 1 millón de rublos en la compra de un apartamento. En otros casos, es más conveniente una deducción fiscal estándar.

Según las leyes de la Federación de Rusia, el impuesto sobre la venta de propiedades lo pagan los ciudadanos si se recibieron ingresos como resultado de la transacción. Pero hay otros matices de impuestos a la hora de vender bienes inmuebles que vale la pena considerar. Por ejemplo, el importe del impuesto depende de la condición del ciudadano, del valor y de la naturaleza del inmueble que se vende.

Principales características de los impuestos.

Según los últimos cambios, el impuesto sobre la venta de bienes de particulares en 2017 se paga en los siguientes casos:

Cuando se vende un apartamento que tiene menos de tres años de registro con el propietario;
Cuando se vendan vehículos que tengan menos de tres años de permanencia en el inmueble;
Al vender una casa particular que tiene menos de tres años de propiedad.

Las propiedades registradas después de 2016 solo se pueden vender libres de impuestos después de 5 años, lo que significa que el umbral mínimo se ha incrementado significativamente en línea con los cambios de 2017.

Montos de impuestos y algunas características de los pagos.

El impuesto sobre la venta de bienes inmuebles se paga de acuerdo con las siguientes tasas:

Para los residentes rusos, la tasa impositiva será del 13 por ciento de los impuestos recibidos;
Para los no residentes de la Federación de Rusia, la tasa impositiva es mucho más alta: hasta el treinta por ciento de las ganancias recibidas.

¡Es importante! La condición de residente y no residente está determinada no sólo por la ciudadanía. Por tanto, un ciudadano ruso puede ser reconocido como no residente si tiene un permiso de residencia en otro país. O si un ciudadano vive en otro país por más de 6 meses. A su vez, un ciudadano que tenga un permiso de residencia en la Federación de Rusia puede ser reconocido como residente.

Sólo las ganancias obtenidas por la venta de bienes inmuebles están sujetas a impuestos. Es decir, el impuesto no necesariamente se aplica sobre el monto por el cual se vende el inmueble. En este caso, la ganancia se reconoce como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, pero sólo si el precio de compra ha sido documentado. Si los documentos no se han conservado, la cantidad total recibida por el vendedor se reconocerá como ganancia, pero también se puede reducir (sobre esto se escribirá a continuación del artículo).

Este vídeo explica los puntos principales sobre el pago del impuesto sobre bienes inmuebles en el momento de la venta:

¿Cómo evitar pagar impuestos prediales al vender?

El impuesto sobre la venta de bienes poseídos durante menos de 3 años se aplica a todos los ciudadanos que recibieron ganancias de la transacción. Puedes evitar pagos en los siguientes casos:

Si como resultado de la transacción el vendedor no obtuvo ningún beneficio. Es decir, el precio por el que se compró la propiedad es igual o menor que el precio de venta. En este caso, no tendrá que pagar impuesto sobre la renta, ya que no se recibió ninguna ganancia. Pero solo con la condición de que el vendedor haya conservado un documento que confirme el valor del automóvil (apartamento, casa) en el momento de la compra. Además, la cantidad que el propietario invirtió en ella se puede sumar al valor de la propiedad, siempre que se presenten los documentos pertinentes;
Si el beneficio de la venta de un automóvil fue inferior a un cuarto de millón, es decir, menos de 250 mil rublos. En este caso, el vendedor tiene derecho a utilizar una deducción fiscal por un monto de 250 mil. . Sólo se permite una deducción fiscal por año. Al vender una casa o apartamento privado, la deducción fiscal ascenderá a 1 millón de rublos, lo cual es muy significativo. Es posible que la deducción no le permita evitar pagos por completo (si son más de 250.000 o 1 millón, respectivamente), pero ayudará a reducir el monto de los pagos;
Si la propiedad ha sido propiedad de más de tres años (en algunos casos, más de cinco, esto se describe arriba). En este caso, el beneficio de la venta no está sujeto a impuestos.

Presentar una declaración y pagar impuestos

Un ciudadano debe declarar el beneficio recibido como resultado de una transacción a más tardar el 30 de abril del año siguiente al de la transacción (pero no antes del 1 de enero de ese año). Todas las transacciones en las que se hayan vendido bienes poseídos durante menos de 3 (o 5) años están sujetas a declaración obligatoria. Independientemente de la necesidad de pagar impuestos.

A la declaración se adjuntan todos los documentos que confirman el hecho de la exención de impuestos y también se ingresa el monto de la deducción de impuestos. Si la propiedad tiene más de tres (o cinco) años, no es necesario presentar una declaración legal. Se aceptan pagos de impuestos al presupuesto hasta el 15 de julio (solo después de presentar una declaración).

Ejemplos de diversas transacciones.

El coche valía medio millón en el momento de la compra por parte del propietario. Han pasado 4 años desde la celebración del contrato de compraventa. Como han pasado más de tres años, no es necesario pagar impuestos a la propiedad ni presentar una declaración.
El apartamento se vendió por diez millones de rublos. No hubo información sobre su valor en el momento de la compra por parte del vendedor. Aún no han pasado tres años desde que se cerró el trato. En este caso, el vendedor, al pagar el impuesto sobre la renta, tiene derecho a aplicar una deducción fiscal por la cantidad de un millón. Debido a la falta de documentos sobre el costo del apartamento, el monto total (es decir, diez millones) se reconoce como ganancia. Cuando se utiliza la deducción fiscal del millón, el beneficio sobre el que se paga el impuesto es de 9 millones. El impuesto se paga sobre esta cantidad de acuerdo con la condición del ciudadano.
El propietario decidió vender la casa particular dos años después de la compra. Conservaba documentos que demostraban que la casa valía diez millones en el momento de la compra. El propietario también conservaba documentos que confirmaban que se había invertido dinero adicional (medio millón) en la casa. El propietario decidió vender la casa por 12 millones. Es decir, su beneficio ascendió a 1,5 millones. Cuando se utiliza una deducción fiscal de un millón, la cantidad sobre la cual se cobrará el impuesto sobre la renta al vender una propiedad será de solo 500.000 rublos.

Última actualización mayo de 2019

La recepción de casi cualquier ingreso está sujeta a impuestos. ¿Qué impuesto por la venta de apartamentos debe pagar el propietario? Impuesto sobre la renta o, como correctamente, IRPF. Todos los propietarios de bienes inmuebles deben saber que la venta de una vivienda no siempre está sujeta a impuestos:

Si el apartamento ha sido propiedad de más de 3 años (desde 2016 - 5 años): exención de impuestos.
Si se vende más barato de lo que se compra (pero más caro que el 70% del valor catastral), entonces no tienes que pagar nada.

Tasa de impuesto

Las personas físicas pagan impuesto sobre la renta sobre todos sus ingresos. La compraventa de locales residenciales está directamente relacionada con el IRPF. Las tasas de impuestos:

Para residentes: 13% (de los ingresos por ventas);
Para no residentes: 30% (del precio total de venta).

¿Qué se grava?

para deducciones de propiedad (solo para residentes);
por los gastos incurridos por el dueño del apartamento cuando lo compró.

Es decir, elija entre 2 opciones para una propiedad específica solo una cosa o una deducción de propiedad (1 millón de rublos) o el costo de su compra.

Este artículo analizará la venta de bienes raíces residenciales y la contabilización de una deducción de propiedad de 1 millón de rublos. (apartamentos, casas, dachas privatizadas, habitaciones, terrenos, así como acciones de esta propiedad). Los bienes como garajes, plazas de aparcamiento, edificios sin terminar y coches son otros bienes. Al venderlo, puede utilizar una deducción de propiedad de solo 250 mil rublos. (cm. ).

Determinación de la tenencia de los bienes inmuebles.

¿Cómo determinar si ha pasado el plazo tras el cual se puede vender un apartamento para no pagar impuestos? Casi siempre la fecha de referencia se refleja en el certificado de propiedad (extracto del Registro Estatal). Hay tres excepciones:

herencia: la cuenta regresiva para recibir un apartamento como herencia comienza a partir de la fecha de muerte del testador.
cooperativa: el día del pago de la última acción o de la firma de la escritura de transferencia. Esta es la fecha en la que el título del apartamento se transfiere de la cooperativa al propietario.
si la propiedad se registró antes de 1998, no se emitió ningún certificado. Se tienen en cuenta los documentos de esa época (compraventa, certificados BTI, etc.).

Algunas situaciones tienen sus propios matices, por ejemplo:

Había varios propietarios de apartamentos.. Uno de ellos compra todas las acciones y se convierte en el único propietario de la propiedad. ¿Debe pagar impuestos si al momento de la venta del departamento han transcurrido menos de 3 (5) años desde la transacción de compra de acciones? No, porque el cambio de titularidad compartida no importa. Si han transcurrido más de 3 (5) años desde la fecha de registro original, no es necesario pagar el IRPF.

Los propietarios de casas particulares pueden completar su construcción.. En este caso, ¿es necesario pagar impuestos al vender un inmueble si la parte terminada de la vivienda ha sido propiedad de menos de 3 (o 5) años? Si se han modificado los límites exteriores de la casa (se han realizado modificaciones en el plano catastral), se deberá pagar el impuesto sobre la renta personal.

Venta de un apartamento comprado antes de 2016

Si vende bienes inmuebles antes de 3 años después de registrar la propiedad y obtiene ganancias, los ingresos recibidos estarán sujetos al impuesto sobre la renta personal. Para reducir el monto de su impuesto, puede utilizar:

Deducción: un millón de rublos. El vendedor de un apartamento que ha sido propiedad de menos de 3 años tiene derecho a recibir una deducción de 1 millón de rublos solo una vez por período impositivo (por año). Es decir, al vender 2 o más propiedades al año, sólo se podrá utilizar para una.
El costo de su adquisición.- es decir, el impuesto se paga sobre la diferencia entre los ingresos de la venta y el costo inicial de adquirir la propiedad.

Ejemplo 1: El apartamento se vendió por 10,6 millones de rublos, se compró por 8,4 millones de rublos, el impuesto sobre la renta personal se puede calcular de dos maneras, la segunda opción es más rentable (el propietario tiene derecho a elegir la opción de cálculo del impuesto que será más beneficiosa para a él):

(8,4 – 1) x 13% = 962.000 rublos.
(10,6 – 8,4) x 13% = 286.000 rublos.

En la mayoría de los casos, no tiene sentido utilizar una deducción de propiedad. Como regla general, se utiliza si:

el costo de compra de una vivienda es de menos de 1 millón de rublos (es más fácil utilizar esta deducción que confirmar los gastos de compra);
el apartamento fue heredado (también habrá pocos gastos que puedan utilizarse para reducir la base imponible);
no fue un regalo de un pariente cercano;
venta de un apartamento donado (de un familiar cercano) en los próximos 3 años después de la donación.

Venta de apartamento registrado después del 1 de enero de 2016

Los cambios en los impuestos al vender un apartamento en 2016 afectaron:

Duración del mandato, en el que los ingresos procedentes de su venta están sujetos a tributación igual a 5 años (60 meses).
Bienes inmuebles registrados desde el 1 de enero de 2016.
Base imponible: el impuesto sobre la venta de un apartamento se calcula a partir del importe mayor, después de comparar el precio del contrato y el valor catastral.

¿Para quién son relevantes estas reglas?

En primer lugar, el impuesto a la venta de pisos para particulares. Esto no se aplica a los empresarios individuales.
En segundo lugar, la ley se aplica a los bienes inmuebles que no se utilizan con fines comerciales.
En tercer lugar, las innovaciones se aplican a los bienes inmuebles registrados después del 1 de enero de 2016. Para los bienes inmuebles adquiridos antes de 2016, la exención de impuestos se mantiene si el período de propiedad excedió los 3 años (36 meses).

Ejemplo 2: El espacio habitable se compró en junio de 2015 y se vendió en julio de 2018. Por tanto, no es necesario pagar el IRPF por la venta, ya que se poseyó durante más de tres años.

El mandato de 3 años sigue siendo:

Sin embargo, hay excepciones. Duración de la propiedad de los bienes inmuebles. 3 años para su posterior venta sin pagar impuesto en 2019, queda por:

apartamentos que fueron heredados por sus dueños;
bienes transferidos como obsequio por parientes cercanos (de conformidad con el artículo 14 del Código de Familia);
bienes inmuebles registrados durante el final de la privatización;
propiedad recibida bajo un contrato de alquiler.

Ahora se tiene en cuenta el valor catastral de los inmuebles en los cálculos.

Ya en 2016 es necesario tener en cuenta el valor catastral de la vivienda. Importe sujeto a tributación – importe máximo:

O precio negociable;
O el valor catastral multiplicado por un factor de 0,7.

Es decir, es necesario comparar el precio al que se vendió el apartamento y su valor catastral real, multiplicado por un factor de 0,7. Debe pagar impuestos sobre el mayor de estos valores.

Ejemplo 3: Un ciudadano compró un apartamento en 2017 por valor de 5,8 millones de rublos y poco después lo vendió por 7,3 millones de rublos. El valor catastral es de 8,9 millones de rublos. Si el valor catastral se multiplica por 0,7, la cantidad equivale a 6,2 millones de rublos. será menor que el precio del contrato establecido. Por lo tanto, el impuesto sobre la renta deberá calcularse sobre el valor de venta contractual de 7,3 millones de rublos. Impuesto sobre la renta de las personas físicas = (7,3 – 5,8) x 13% = 195.000 rublos.

El valor catastral de los inmuebles deberá determinarse a partir del 01/01/2016. Si las autoridades regionales no han realizado ninguna evaluación, a efectos de la evaluación del impuesto sobre la renta de las personas físicas se toma igualmente el precio de venta negociado. Asimismo, el cálculo se realizará a partir del valor catastral.

En situaciones en las que el valor catastral de la propiedad es menor o igual a la deducción por la venta de un apartamento (1 millón de rublos), no es necesario pagar impuestos, pero si fue propiedad de menos de 3 (5 años) , el ciudadano no está exento de presentar una declaración.

Ejemplo 4: Un ciudadano compró una casa en mayo de 2017 por 672.000 rublos y en enero de 2018 la vendió por 953.000 rublos. Es más rentable elegir una deducción de propiedad:

(953.000 – 1.000.000) x 13%) - no hay impuestos a pagar.
(953.000 - 672.000) x 13% = 36.530 rublos.

Como antes, los propietarios pueden ejercer el derecho a no aplicar una deducción fiscal, sino a pagar el impuesto sobre la renta sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original de la propiedad, si esto les resulta más rentable.

Ejemplo 5: En 2017 se compró una habitación por 1.300.000 rublos, en 2019 se vendió por 1.250.000 rublos. Es más rentable utilizar no la deducción de la propiedad, sino los gastos de compra, entonces no hay que pagar impuestos (1250 000 - 1300 000) x 13% = 0.

Si el apartamento en venta fue regalado o heredado

En este caso, al venderlo (antes 36 meses) después de:

fechas de herencia (día de fallecimiento del testador);
fecha de registro de la propiedad (si es donada).

No hay gastos al comprarlo y los gastos (impuestos estatales, etc.) no son comparables al precio de venta. Por lo tanto, es más rentable aprovechar la deducción de propiedad de 1 millón de rublos. Además, puede utilizar deducciones o gastos. Por eso la mayoría de la gente elige la deducción.

Ejemplo 6: El ciudadano heredó en 2017 y vendió el apartamento heredado en 2018. El valor estimado era de 2,5 millones de rublos, el valor catastral es de 2,6 millones de rublos, vende el apartamento por 2,3 millones, ya que lo poseía desde hacía menos de tres años. debe pagar impuestos y el valor estimado (o catastral) de los bienes inmuebles no se puede tener en cuenta como gastos, porque es heredado. Comparamos el catastral con el contractual (2,6 millones * 70%) = 1,82 millones. el contractual es mayor, por lo que el cálculo se realizará a partir del contractual: (2,3 -1 millón (deducción)) * 13% = 169.000 rublos. Y si no vende el apartamento en un plazo de 36 meses, no tendrá que pagar ninguna declaración ni impuesto.

Ejemplo 7: La madre le dio a su hija un apartamento en 2018 (gracias a parientes cercanos), pero la hija vendió el apartamento en 2019 por 1,8 millones de rublos. El impuesto será: (1,8 - 1 millón) * 13% = 104.000 rublos.

¿Qué pasa con los no residentes?

Un residente fiscal es una persona física (independientemente de si es ciudadano de la Federación de Rusia o extranjero) que permanece continuamente en la Federación de Rusia durante al menos 183 días dentro de un año calendario. Si una persona pasa la mayor parte del año en el extranjero, entonces no es residente de Rusia.

Anteriormente (hasta 2019), los no residentes pagaban un impuesto del 30% sobre la venta de espacio residencial, independientemente de cuándo y por qué motivo se compró el apartamento/casa/habitación.

Ahora se ha modificado el código fiscal. Y un no residente está exento del pago del IRPF si poseía un inmueble:

3 años- cuando fue adquirido antes de 2016 (o heredado o donado por un pariente cercano);
5 años- si se convirtió en propietario después del 01/01/16.

Sin embargo, ni una deducción de 1 millón, ni una deducción por la compra de vivienda de 2 millones, ni tener en cuenta el importe de los gastos en la compra de la misma. no se aplican a ellos. Resulta que es mejor para un no residente esperar 3 (5 años), de lo contrario deberá pagar un impuesto del 30% en su totalidad sobre el monto de la venta del apartamento.

Compra y venta de apartamentos en el mismo año.

¿Es necesario pagar impuestos por la venta de un piso si al mismo tiempo (o simplemente en el mismo año) se vendió un piso y se compró otro, más caro o más barato? Sí, si el apartamento vendido se vendió por más de lo que se compró. Es decir, se generó una ganancia. Pero si nunca ha utilizado una deducción de propiedad (como comprador, 2 millones de rublos), puede reducir el impuesto a pagar en un año determinado. En este caso, el propietario tiene derecho a recibir dos deducciones fiscales a la vez:

para el apartamento comprado, si el derecho a la deducción (2 millones de rublos al momento de la compra) no se utilizó antes (o no se utilizó en su totalidad desde 2014).
cuando se vende el apartamento(1 millón de rublos), si esta deducción no se utilizó en el año en que se vendió la propiedad para otro objeto (si es más rentable utilizar el precio de compra, entonces se pueden utilizar los costos de adquisición en lugar de la deducción).

Deducción de propiedad de 2 millones de rublos al comprar un apartamento.

Al comprar una propiedad, un contribuyente puede aprovechar una deducción de propiedad por un monto de 2 millones de rublos. Pero un contribuyente puede recibir dicha deducción sólo una vez en toda su vida. Al comprar una vivienda después de 2014, si el ciudadano no ha utilizado previamente la deducción para la compra, la deducción se puede reclamar para diferentes bienes inmuebles, si uno de ellos no ha sido reembolsado en su totalidad. Es decir, distribuir la deducción entre las diferentes viviendas adquiridas.

Para recibir una deducción al comprar un apartamento, debe:

la propiedad debe estar ubicada en el territorio de la Federación de Rusia;
Los fondos para una compra sólo se pueden obtener en forma de préstamo de compañías de crédito nacionales;
ser residente de Rusia;
documente la transacción y su nivel de ingresos.

Cuando se compra un inmueble, la deducción reduce otros ingresos recibidos por el contribuyente (salarios, ventas de otros bienes sujetos a impuestos).

Ejemplo 8: En 2018, un ciudadano compró un apartamento por valor de 1,35 millones de rublos. Su salario medio mensual es de 120 mil rublos y, según el certificado 2-NDFL de 2018, sus ingresos ascendieron a 1.440.000 rublos. Puede aprovechar la deducción en el momento de la compra y reembolsar el impuesto sobre la renta personal por un monto de 175.500 rublos (1,35 millones * 13%), y también le quedará un saldo (2 millones - 1,35 millones = 650 mil rublos), que vaya a para otra propiedad al momento de la compra. Cuando en 2019 compra una casa por 1,62 millones de rublos. , puede reembolsar el saldo (al mismo nivel salarial) y devolver 84.500 rublos. (13% de 650.000 rublos), impuesto retenido de su salario en 2019.

Deducciones por la venta de un apartamento y la compra de otro, si el ciudadano no utilizó previamente la deducción de 2 millones

El cálculo del impuesto después de la venta de un apartamento que ha sido propiedad de menos de 3 (5) años se puede realizar únicamente de dos maneras:

Utilizar deducciones;
Reduciendo los ingresos por los gastos incurridos en la compra original de este apartamento.

Consideremos algunos casos típicos en los que un ciudadano vendió una propiedad y adquirió otra en el mismo año. Al mismo tiempo, todavía no ha aprovechado la deducción fiscal por compras (2 millones de rublos):

El apartamento en venta fue un regalo (herencia) o cuesta menos de 1 millón de rublos.

Ejemplo 9: Un apartamento recibido como herencia se vendió por 3,4 millones de rublos, en el mismo año se compró otro por 2,8 millones de rublos, el ciudadano no había utilizado antes la deducción de 2 millones: (3,4 millones - 1 millón (deducción por venta)) = 2,4 millones - base imponible. Luego 2,4 millones - 2 millones (deducción al momento de la compra) = 400.000 rublos. nueva base imponible después de recibir la deducción. El impuesto a pagar será de 52.000 rublos. (400 mil rublos * 13%).

Ejemplo 10: El apartamento se vendió por 3,5 millones de rublos; anteriormente se compró por 0,8 millones de rublos. Luego se compró un segundo apartamento por 3,1 millones de rublos. Dado que el precio de compra del primer apartamento (800 mil rublos) es inferior a la deducción de 1 millón, es más rentable aprovechar la deducción. La base imponible del apartamento vendido será (3,5 - 1 millón) = 2.500.000 rublos. Luego puede utilizar la deducción de 2.500.000 - 2.000.000 = 500.000 rublos, el impuesto será de 65.000 rublos.

Si el apartamento que se compra cuesta menos de 2 millones de rublos.

Ejemplo 11: El apartamento heredado se vendió por 2,3 millones de rublos y se compró un apartamento nuevo por 1,5 millones de rublos. Utilizando la deducción, la base imponible fue de 2,3 - 1 millón de rublos = 1,3 millones de rublos. se puede reducir en 1,5 millones de rublos, es decir, 1,3 -1,5 = - 0,2 millones de rublos. Aquí resulta: 200.000 rublos. aquellos. Debe reembolsar el 13% del impuesto con cargo al presupuesto, es decir, 26.000 rublos. Y solo si un ciudadano recibe dichos ingresos este año (certificado del empleador 2NDFL), recibirá 26.000 rublos del presupuesto.

Ejemplo 12: El apartamento se vendió por 4,3 millones de rublos, antes se compró por 2,1 millones de rublos. Luego se compró un segundo apartamento por 1,7 millones de rublos. La base imponible en el momento de la venta será 4,3 - 2,1 = 2,2 millones de rublos. Lo reducimos en 1,7 millones de rublos. 2,2 -1,7 =0,5 millones de rublos. Sobre esta cantidad hay que pagar un impuesto de 500.000 * 13% = 65.000 rublos.

Si el apartamento que se compra cuesta más de 2 millones de rublos.

Ejemplo 13: En 2018, un ciudadano vendió un apartamento antiguo por 4,8 millones de rublos. (comprado por 3,5 millones de rublos) y compré uno nuevo por 3,1 millones de rublos. El derecho a aprovechar la deducción al comprar un apartamento nuevo a un ciudadano aún no se ha utilizado (2 millones de rublos):

El primer método para calcular el impuesto sobre la renta personal: (4,8 – 1 (deducción por venta) – 2 (deducción por compra)) x 13% = 234.000 rublos.
El segundo método para calcular el impuesto sobre la renta personal: (4,8 – 3,5 (gastos)) = 1,3 millones de rublos. Dado que un apartamento nuevo cuesta más de 3,1 millones de rublos, podemos aprovechar la deducción total de 2 millones de rublos. Reducimos la deducción entre 1,3 y 2 millones de rublos. = - 0,7 millones de rublos. Es decir, resulta "menos" y si los ingresos de un ciudadano para el año (certificado de impuesto sobre la renta personal 2) son 700.000, entonces se le devolverá el 13% (91.000 rublos) del presupuesto. Si, por ejemplo, los salarios del año ascendieron a 500 mil rublos, la devolución de impuestos será de 65 mil rublos. Y el impuesto restante de 26.000 se podrá reembolsar el próximo año.
Resulta que la opción 2 es más rentable para el contribuyente.

Sin embargo, algunas autoridades fiscales creen que solo se puede utilizar una deducción (1 millón para los vendedores) y solo entonces declarar otra (2 millones para los compradores). Aquí puede discutir con la oficina de impuestos. Estos argumentos son apropiados si un ciudadano vendió una casa, por ejemplo, en 2018, y compró una nueva en 2019, es decir, las transacciones no se realizaron en el mismo período impositivo. El contribuyente paga impuestos solo sobre la diferencia de todos sus ingresos y todos los gastos, y si la compra y la venta se realizaron en el mismo año, entonces puede aprovechar tanto una deducción por la compra como una deducción por la venta.

Vender una parte de un apartamento.

Al vender una acción inmobiliaria, también puede reducir la base imponible por los costos asociados con la compra de esta acción (proporcionalmente). Junto con la declaración se deben presentar documentos que confirmen el precio de compra para su verificación. En este caso, puede haber varios matices:

Contabilización del precio de compra de un apartamento al vender una acción

Ejemplo 14: En 2017, un ciudadano compró una acción de un apartamento por 2,3 millones de rublos y luego la vendió por 2,5 millones. Si ha poseído la acción durante menos de 5 años, el impuesto será de 200.000 * 13% = 26.000 rublos.

Como regla general, una participación en un apartamento no se compra por separado. Más a menudo, se convierte en una propiedad junto con el apartamento en sí, que fue comprado por los accionistas (familia). Luego, los costos de compra de una acción se indican en el contrato de compraventa del apartamento en sí o se determinan mediante una fórmula simple (si el precio de cada acción no se indica en el contrato):

Costo total de compra x Tamaño de la acción = Costos de compra de la acción

Ejemplo 15: La pareja compró un apartamento por 4,3 millones de rublos, en propiedad compartida de 1/2 parte. Un año después, el apartamento se vendió por 4,5 millones de rublos. Aquellos. la familia recibió ingresos por la venta (4,5 -4,3) = 200.000 rublos. Pero todos deben presentar una declaración y pagar la misma cantidad (4,5 millones/2 - 4,3/2) * 13% = 13.000 rublos. Tanto el marido como la mujer recibieron unos ingresos de 100.000 rublos. de la venta de su parte, por lo que todos pagan un impuesto de 13 mil rublos.

Contabilización de una deducción de propiedad de 1 millón al vender una parte de un apartamento

Al vender una propiedad que es de propiedad compartida, se puede tener en cuenta el monto total de la deducción (1 millón de rublos), pero debe distribuirse entre los copropietarios solo EN PROPORCIÓN a sus acciones. Dado que dicha deducción se proporciona para la propiedad, y no en relación con cada vendedor ni para cada acción. Resulta lo siguiente:

Puede utilizar la deducción completa si vende la acción por separado, como un objeto separado (es decir, cada propietario vende su acción bajo un acuerdo de compra y venta por separado, y el comprador recibirá varios Certificados de propiedad (acuerdos con cada vendedor)), Carta del Servicio de Impuestos Federales de 25 de julio de 2013 N ED-4-3/13578, Carta del Servicio de Impuestos Federales de 2 de noviembre de 2012 N ED-4-3/18611.
Si vende el apartamento como un solo objeto, junto con otros propietarios (incluida su parte), se le aplicará una deducción de 1 millón de rublos. se distribuirá entre los propietarios según su parte.

Ejemplo 16: Una familia de tres personas vende un apartamento recibido por herencia, por lo que el precio de compra no se puede tener en cuenta en los gastos, solo se puede utilizar una deducción. El apartamento se vendió por 4,6 millones de rublos, cada uno tiene una participación de 1/3.

Opción 1: Se redacta un contrato de compraventa, el apartamento se vende como un solo objeto. Cada uno de los propietarios paga dicho impuesto (4,6 millones/3 - 1 millón/3) * 13% = 156.000 rublos.
Opción 2: Se redacta un contrato de compra y venta por separado para cada acción y el comprador recibirá 3 certificados de propiedad (extractos del registro estatal). Aquí cada propietario recibe una deducción de 1 millón de rublos. Y el impuesto a pagar por cada vendedor será (4,6 millones/3 -1 millón) * 13% = 69.333 rublos. Sin embargo, es posible que esta opción no sea adecuada para el comprador del apartamento y la inspección fiscal puede considerar dicha transacción como evasión fiscal.

Hay situaciones en las que uno de los accionistas posee la propiedad por más de 3 (5) años y está exento de presentar declaración y pagar impuestos, el resto menos de 3 (5) años y debe informar al Servicio de Impuestos Federales. Dado que en el contrato de compraventa de departamentos los accionistas pueden establecer cualquier otro procedimiento para la distribución de la renta, es decir Al no depender del tamaño de sus acciones, la mayor parte de los ingresos del apartamento se pueden distribuir a favor del propietario exento de impuestos. Y vender el apartamento como un solo objeto, pero indicar en el contrato cuánto cuesta cada acción.

Ejemplo 17: Madre, hija e hijo venden un apartamento por 1,8 millones de rublos. en 2018. La madre ha sido propietaria de su 1/2 parte durante más de 5 años, y los hijos heredaron recientemente después de la muerte de su padre y han poseído 1/4 de parte durante menos de 5 años. El acuerdo estipula que los ingresos por su venta se decidieron distribuir de la siguiente manera:

hija e hijo: 0,333 millones de rublos cada uno,
madre (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 millones de rublos.

La madre no paga impuestos, ya que está exenta del pago, y los hijos disfrutan de la deducción: 0,333 millones (ingresos por la venta de una acción) - 0,333 millones (1 millón de deducción / 3) = 0. No hay impuesto pagar, pero los niños tienen que presentar una declaración con los documentos justificativos.

Aquí también hay trampas, a saber, el hecho de que al vender bienes inmuebles a partir de 2016, el cálculo del impuesto dependerá del valor catastral (al menos el 70%), y la base imponible debe calcularse en proporción a la participación de los propietarios. Si el valor contractual es inferior al 70% de la participación según el valor catastral, entonces el cálculo se basa en este último y no en el especificado en el contrato.

Volvamos al ejemplo 17., si el valor catastral de dicho apartamento es de 1,9 millones de rublos. Entonces, la parte de 1/4 de la hija y el hijo será de 475.000 rublos cada uno. Para calcular el impuesto sobre la renta personal, el monto imponible no debe ser inferior al 70% del monto catastral, es decir, al menos 332 500 rublos, pero aquí el monto contractual es 333 333 rublos, lo que significa que el cálculo se basa en el monto del contrato, y la hija y el hijo no paga impuestos.

Cuándo presentar una declaración y pagar impuestos

El cálculo del impuesto (incluso si es cero), la declaración de deducción, el hecho de la venta de la propiedad que fue propiedad durante menos de 3 (5) años debe reflejarse en la declaración 3-NDFL.

Plazo de declaración- en el año siguiente a la compra/venta del apartamento - hasta el 30 de abril.
Plazo de pago de impuestos- si hay que pagar impuestos, hasta el 15 de julio.

Para ahorrar dinero al completar la declaración (en promedio, las organizaciones privadas cobran entre 500 y 2000 rublos por completarla), puede resolverlo usted mismo, no tiene nada de complicado. Debes descargar el programa y completarlo de forma intuitiva, consulta (aquí puedes ver cómo completar información sobre ti e ingresar diferentes códigos):

Código de ingreso:
- 1510 - monto negociado para la venta de un apartamento, casa
- 1511 - monto negociado de la participación de un apartamento, casa
Código de gasto/deducción
- 901 - si la deducción de la propiedad es de 1 millón de rublos.
- 903 - si se confirman los costos de su adquisición.

Documentos adjuntos a la declaración.

Adjunte copias de todos los documentos que confirmen la transacción a la declaración 3-NDFL:

Métodos de presentación:

Correo: puede enviar un paquete de documentos por correo con una lista de archivos adjuntos; la fecha de envío se considera la fecha de recepción de los documentos por parte de las autoridades fiscales.
En persona: puedes hacerlo en persona (preferiblemente).
Mediante poder: un representante también puede recibir documentos en virtud de un poder certificado por un notario.
A través de su cuenta personal en el sitio web del Servicio de Impuestos Federales, es decir, en formato electrónico.

Prepare un paquete de documentos en 2 copias, una debe quedarse con usted (con una marca en la lista de aceptación de impuestos), la otra debe enviarse al Servicio de Impuestos Federales.

El impuesto sobre la renta personal se puede pagar en cualquier banco. Es mejor obtener los detalles necesarios en la oficina de impuestos, también puede encontrarlos en el sitio web del Servicio de Impuestos Federales o a través del portal de Servicios del Estado.

Consecuencias: no pagó impuestos al vender el apartamento y/o no presentó el 3-NDFL a la oficina de impuestos

La falta de presentación de su declaración a tiempo y/o el pago tardío de impuestos (fecha límite 30 de abril) puede resultar en las siguientes sanciones:

Multa de 1000 rublos – si el impuesto a transferir en la declaración es 0.
Multas: del 5% al 20% (30%) del monto del impuesto a pagar por cada mes de retraso, si no presenta declaración (hasta el 30%) y no paga el impuesto antes del 15 de julio (hasta el 20%). , si es un moroso intencional, entonces el 40%).
Sanciones: acumulación diaria de sanciones, a partir del 16 de julio (consulte la calculadora para calcular sanciones y multas en el sitio web ipipip.ru/shtrafi/).
En caso de negativa total a pagar impuestos cuyo monto exceda los 600 millones de rublos, surge responsabilidad penal.

Si tiene preguntas sobre el tema del artículo, no dude en hacerlas en los comentarios. Definitivamente responderemos a todas sus preguntas dentro de unos días. Sin embargo, lea atentamente todas las preguntas y respuestas del artículo; si hay una respuesta detallada a dicha pregunta, su pregunta no se publicará.

199 comentarios

La mayoría de la gente sabe que después de vender un apartamento, se deben pagar impuestos. Sin embargo, no todo el mundo sabe exactamente quién está obligado a pagarlo, en qué plazo, cómo determinar el importe del pago y muchos otros matices importantes.

Además, desde principios de 2016 entraron en vigor nuevas modificaciones a la ley, según las cuales se calcula y paga. Al mismo tiempo, para los apartamentos que se vendieron y compraron antes del 31 de diciembre de 2015, se aplican las reglas anteriores. Pero ¿cómo puede entender esto una persona inexperta?

Contribuyentes

Este impuesto lo paga el antiguo propietario del apartamento, que recibió ingresos por su venta. Hay que tener en cuenta que existe una diferencia entre propietarios que son residentes en la Federación Rusa y que no lo son:

Se puede considerar residente de la Federación de Rusia a una persona que haya residido permanentemente en el país durante al menos 183 días. Incluso si un residente abandona el territorio del estado, no puede vivir en el extranjero más de los mismos 183 días. Los residentes fiscales de la Federación de Rusia pagan impuestos en nuestro país, incluso sobre la venta de un apartamento.
Se consideran no residentes en la Federación de Rusia aquellas personas que viven en el país menos de 183 días al año. Para ellos, el tipo impositivo es más elevado y puede llegar hasta el 30%.

los que recibieron un apartamento como regalo;
los que lo recibieron por herencia;
los que privatizaron sus viviendas;
aquellos que recibieron un apartamento en virtud de un contrato de anualidad vitalicia.

Pero solo en los casos en que el propietario, que recibió el apartamento de una de las formas especificadas, lo mantuvo en su propiedad. al menos 3 años.

Además, de acuerdo con las nuevas reglas introducidas en 2016, los propietarios de viviendas obtenidas mediante métodos no enumerados anteriormente quiénes eran sus propietarios mas de 5 años, están exentos del pago de impuestos.

Debes entender que no estamos hablando de tres o cinco años naturales, sino de 36 o 60 meses seguidos, respectivamente.

Otro cambio es que ahora se tiene en cuenta el valor catastral de la vivienda a la hora de pagar la tasa. El impuesto en sí se recauda ahora de los ingresos, cuyo importe no debe ser inferior al 70% del valor catastral.

Puedes conocer información más detallada sobre este tipo de pago de impuestos en el siguiente vídeo:

Cálculo de impuestos

El monto de la contribución es el mismo para todos y es 13% de los ingresos recibidos. En este caso, no existen beneficios para los pensionistas u otras categorías de ciudadanos.

Para determinar el monto del pago que debe pagar, debe averiguar el monto de los ingresos. Para ello, se puede tener en cuenta el valor contractual del apartamento (solo en los casos en que sea superior al valor catastral, multiplicado por 0,7) o el valor catastral, multiplicado por 0,7 (si es superior al valor contractual) . Por tanto, al calcular el impuesto se toma el valor máximo.

A partir de este monto se calcula el 13%: este es el monto de la contribución.

Deducción de impuestos

Hay formas de reducir la cantidad que paga en impuestos. Una de estas formas es hacer uso del derecho a una deducción fiscal.

Este derecho se puede ejercer si el apartamento ha sido propiedad durante más de 3 años (en las condiciones anteriores) o 5 años (en el caso general). Una deducción es una cantidad determinada por la cual se pueden reducir los ingresos de una venta al calcular el impuesto. Para apartamentos esto es 1 millón de rublos por año. Es decir, se calculará el 13% de impuesto a partir del monto por el cual se vendió el apartamento, menos un millón.

Por ejemplo: si un apartamento fue propiedad de 5 años y luego se vendió por 3 millones de rublos, entonces, teniendo en cuenta la deducción, la renta imponible será:

3.000.000 – 1.000.000 = 2.000.000 de rublos.

A partir de este dinero el impuesto se calculará de la siguiente manera:

2.000.000 * 13% = 260.000 rublos.

Si el apartamento se vende por menos de 1 millón de rublos y esta cantidad excede su valor catastral, entonces no es necesario pagar una tarifa, ya que los ingresos son iguales (o menores) al monto de la deducción.

Gastos como deducción

Hay otra forma de reducir el monto del impuesto. Para ello, es necesario tener en cuenta los gastos que se incurrieron durante la compra del apartamento, que luego se vendió. Dichos costos pueden incluir:

gastos al comprar una vivienda;
interés del préstamo (si la propiedad se compró a crédito o con hipoteca);
costo de los servicios inmobiliarios.

No debemos olvidar que todos los gastos anteriores deben ser confirmados mediante contratos, actos y controles pertinentes. En algunos casos, es posible incluir en dichos gastos el costo de las reparaciones que se realizaron para vender el apartamento. Sin embargo, en este caso, es necesario proporcionar todos los documentos que confirmen el costo y el tiempo de los trabajos de reparación.

Si, de acuerdo con los documentos que confirman los gastos incurridos antes de vender el apartamento, los gastos excedieron los ingresos, entonces no es necesario pagar impuestos.

¿Cuándo necesitas pagarlo?

El Código Fiscal de la Federación de Rusia estipula claramente los plazos dentro de los cuales se debe pagar el impuesto. En este caso, deberá pagarse inmediatamente después de finalizar el período impositivo durante el cual se realizó la transacción.

Se entiende por período impositivo el año natural. Por lo tanto, el pago deberá realizarse en el año siguiente a aquel en que se realizó la transacción. Al mismo tiempo, también se especifica la fecha en la que es necesario presentar una declaración y realizar todos los pagos: esto es 30 de abril y 15 de julio respectivamente.

El cumplimiento de estos plazos es extremadamente importante. Si no presenta su declaración y no paga la tarifa a tiempo, puede recibir una multa.

¿Cómo presentar una declaración?

Es muy importante presentar correctamente la declaración de impuestos sobre la venta de un apartamento.

En primer lugar, deberá recopilar algunos documentos. Éstas incluyen:

contrato de compra de un apartamento que se vendió;
todos los documentos necesarios que confirmen los gastos incurridos (si se requiere esta deducción);
documentos que confirman los costos de compra de vivienda: un recibo del vendedor que indique que recibió el dinero, así como extractos bancarios sobre la transferencia de fondos a la cuenta del vendedor.

Pero el documento principal, por supuesto, sí lo es. Para que se complete correctamente se debe realizar en base a los trabajos disponibles. Todos los campos deben completarse correctamente. Esto se puede hacer a mano, habiendo impreso previamente el formulario en una impresora o en una computadora.

Además, para aquellos que tienen miedo de hacer algo mal o no quieren perder el tiempo completando trámites, existen muchas empresas y agencias cuyos especialistas completan las declaraciones ellos mismos. Si es necesario, también ofrecen un servicio como la presentación de documentos ante las autoridades fiscales. Este es un servicio muy conveniente que ahorra mucho tiempo y nervios.

La declaración y todos los documentos que la acompañan deberán presentarse exclusivamente en el lugar de registro.

Si no es posible hacer esto (por ejemplo, el registro oficial se registra en una dirección, pero la persona realmente vive en otra), entonces puede comunicarse con las empresas y agencias mencionadas anteriormente, que presentarán los documentos en lugar de la persona que vendió el apartamento.

Sin embargo, en los casos en que la declaración no sea presentada personalmente por el vendedor del apartamento, sino por otra persona, es necesario contar con un poder que lo permita. Al enviar, debe recordar que se requerirán dos copias: una permanecerá en la oficina de impuestos y la otra se marcará como aceptada y se devolverá al solicitante.

Puede transferir impuestos mediante terminales de pago o directamente a la cuenta del Servicio de Impuestos Federales a través de un banco. Para que el importe llegue de forma segura al destinatario, es necesario aclarar los detalles del pago.

Si llega tarde, se le cobrará una multa. En el caso de una declaración cero, serán 1000 rublos, y si no estamos hablando de cero, hasta el 30% de la cantidad sobre la que debería haberse cobrado el impuesto.

Para evitar multas y otros gastos innecesarios e injustificados, así como estrés, es necesario pagar la tasa a tiempo. Esto es fácil de hacer: complete los documentos relevantes, envíelos y luego transfiera el dinero. Lo principal es calcular correctamente el monto, completar la declaración 3-NDFL y comunicarse con las autoridades fiscales a tiempo.