Vendo piso con vecinos ruidosos. ¿Cómo vender un piso con vecinos problemáticos? El perro del vecino me esta molestando
Natalia Kaptsova
Tiempo de lectura: 5 minutos
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Los compañeros de casa rara vez son buenos amigos. Como regla general, todo es exactamente al revés. Nuestros vecinos nos desgastan con interminables reparaciones y música alta, no dejan dormir a nuestros hijos, fuman en los pasillos, inundan los techos tensados “ayer”, aparcan debajo de nuestras ventanas, etc. La persuasión, las peticiones y las exigencias no funcionan, y todo lo que podemos hacer es agitar los puños con impotencia ante las cortinas de su apartamento.
¿Tu vecino vigila constantemente la mirilla de la puerta?
¿Está de servicio tanto de día como de noche? Y luego habla con sus amigas en el banquillo: ¿con quién viniste, a qué hora y hasta qué punto en un estado inculto?
Hacer una cámara CCTV ficticia o compre este equipo de utilería y cuélguelo en la escalera para que toda la puerta del vecino quede dentro del “campo de visión” de la cámara. Ahora se “mirarán” el uno al otro. No olvides pegar un cartel: "Te estamos observando", rompe las "plantillas" de tu abuela.
También puedes sellar la mirilla de su puerta. con cinta adhesiva común o haga algo aún más cruel: llene el ojo con pegamento de silicato (es imposible lavarlo y arrancarlo).
¿Tus vecinos te molestan tanto que quieres sacar a pasear a tu perro fuera de su puerta?
Publique un anuncio (o publíquelo en Internet) sobre el alquiler de un apartamento. Por ejemplo: “Necesitamos inquilinos durante seis meses para cuidar el apartamento. Paga sólo por los servicios." Que sean torturados con llamadas. Por supuesto, no podrás lograr nada, pero un pequeño truco sucio calentará un poco tu alma.
Asegúrese de indicar que debe llamar entre las 6 a. m. y las 8 a. m. los fines de semana o entre las 11 a. m. y las 12 a. m. los días laborables.
Si no hay un número de teléfono, escriba su dirección. Es aún más interesante de esta manera.
¿Una pareja joven se ha mudado al apartamento de al lado y ya le resulta bastante aburrido con su “sabantui” nocturno con invitados y un mar de alcohol?
¿No responden a sus peticiones de “dejar dormir a la gente” e incluso son groseros?
Compra un bloqueador de señal GSM. Los teléfonos móviles de su apartamento dejarán de funcionar. Sin embargo, hay un inconveniente: tampoco funcionarán en su apartamento.
¿Los vecinos se emborrachan, derriban armarios, bailan Verka-Serduchka a las 3 de la madrugada?
¿Y golpean los platos con los tenedores con tanta fuerza que tu lámpara de araña se balancea? ¿Y las puertas no se abren? ¿Y no responden a los golpes?
Desenrosque los tapones (si el escudo está en las escaleras), déjelos reposar en la oscuridad.
Si continúan, repite la acción.
¿Un joven vecino no puede imaginar su vida sin Radio Chanson?
¿Al máximo cada noche? ¿Justo cuando, después de una deliciosa cena, envuelto en un suave pijama, vas a tumbarte a leer el periódico?
Cómprele a su hijo un sintetizador. O una guitarra. En general, no importa qué instrumento sea, es importante que sea ruidoso y que el entrenamiento matutino sea regular.
Si justo debajo de ti se han asentado personas insolentes y luchar contra ellas no sirve de nada...
... entonces, además de la influencia musical, el transporte constante de sofás por la habitación, bailar hasta caer y encender equipos de construcción durante 2-3 horas, puede usarse como venganza y inundación . Empapa bien a tus vecinos y antes de que vengan corriendo hacia ti gritando, seca el piso con un paño.
No olvides poner los ojos muy grandes (“¡Oh, aquí tenemos unos techos tan terribles! ¡No los han cambiado desde los tiempos del zar Gorokh!”) y ofrecerte a subir con los vecinos de arriba o llamar a los fontaneros.
El vecino se ha vuelto completamente insolente: ¿aparca justo a la salida del patio o en el patio de recreo?
¿Y por las noches, justo debajo de tu ventana, enciendes la radio a máxima potencia y bebes cerveza con tus amigos?
Todas tus tímidas peticiones se basan en la promesa de este hombre insolente de romperte las piernas si vuelves a pedir algo.
¿Cómo castigar a un aburrido?
Si a las abuelas y a los niños de su jardín les gusta alimentar a las palomas, entonces simplemente tira un puñado de mijo o pan rallado sobre el capó y el techo del coche de tu vecino . No lo volverá a poner aquí.
¿Te han cansado los vecinos de tu dacha con sus compañías de borrachos, barbacoas y chicas musicales?
¿El flujo de invitados es interminable y no quiere parar?
Al amparo de la oscuridad, silenciosamente y en silencio, como un ninja, colócate en la "cabina triss" (baño exterior) de tu hospitalario vecino y echa un paquete de levadura en el agujero . Por la mañana, el vecino y sus invitados disfrutarán no sólo de un aroma incomparable, sino también de un contenido del inodoro significativamente mayor bajo la influencia de la levadura.
En un futuro próximo, nadie perturbará el silencio en su casa de campo.
¿Los vecinos llevan un mes alborotando toda la casa con sus reformas?
¿Derribaron, reconstruyeron y cincelaron paredes, colocaron suelos, sin desconectar durante horas los perforadores, taladros y sierras de calar?
Dales un regalo de inauguración. Tener una noche de karaoke con amigos. !
Y si nuevos residentes enojados irrumpen en su puerta a las 4 o 5 de la mañana con la exigencia de "callarse", puede reírse en su cara y decirles que este es su agradecimiento por un mes de dolores de cabeza, que le caen yeso en la cabeza. y cosas inesperadas.
¿Te molesta el perro de tu vecino?
Compra un silbato (o dispositivo) especial , al que sólo reaccionan los animales, y empiezan a comunicarse con el perro en el momento en que sus dueños se van a la cama.
¿Tus vecinos de arriba son demasiado cariñosos?
¿Estás cansado de fumar en el balcón por la noche hasta que los gemidos y crujidos de la cama disminuyen?
Escribe una nota de amor para la esposa de tu vecino con una hermosa letra (de, por ejemplo, un tal Vasya) y tirarlo al buzón (o ponerlo en la puerta). Sería genial si Vasya resulta ser otro vecino tuyo desagradable y repugnante: matarás dos pájaros de un tiro.
Todo. Eres guapisima. Podrás dormir tranquilo durante la próxima semana.
¿Tu vecino y sus amigos, no siempre sobrios, fuman constantemente en las escaleras?
¿Odias a los fumadores y empiezas a toser larga y tediosamente por el humo? ¡Existe un gran método para evitar que tu vecino fume!
En el fondo del frasco, que normalmente se coloca “debajo de las colillas” en las escaleras, verter azufre cortado de fósforos . El vecino ya no quiere fumar aquí.
Si, en términos de parámetros físicos, está entre 20 y 40 kg por delante de su vecino (y ha practicado kárate, sambo o al menos capoeira), de repente puede saltar del apartamento en el momento en que termine de fumar un cigarrillo. y apagar a un vecino con un cigarrillo de un extintor de incendios . Puede que no haya ningún efecto, pero la tormentosa ovación de la esposa está garantizada.
Otra forma completamente pacífica y, curiosamente, eficaz de evitar que los vecinos fumen en la entrada.
Tira todos sus “frascos de colillas” y poner un anuncio en su lugar "Quien vuelva a fumar aquí tendrá que tratar conmigo personalmente".
Nadie sabe quién es este terrible "conmigo personalmente", pero fumar dará miedo.
¿El estéreo de tu vecino se convierte en tu despertador todas las mañanas?
¿Las paredes entre los apartamentos son delgadas? ¿Y quieres dispararle bayas de lobo con una honda?
Espolvoree (si vive en el primer piso) mijo y semillas en el alféizar de su ventana por la noche. Déjele también tener un despertador "favorito".
Una manera muy linda de vengarte de tus vecinos...
… — publicar avisos en su área (¡no en el camino de su vecino!) con el siguiente contenido: “El gato favorito de mi hija ha desaparecido. Pelirroja, delgada. Responde al apodo de Kysya. Por favor tráelo al infierno. La recompensa está garantizada (3.000 rublos)”.
Cualquier gato de color rojo (y no solo) reaccionará a este apodo. El flujo de "sufrimiento" (abuelas, niños y habitantes de la ciudad sin hogar) con gatos rojos llegará a sus vecinos de inmediato y durante mucho tiempo.
¡Diversión asegurada!
Hay formas de "envenenar la vida" de los vecinos: un carruaje y un carro pequeño. Algunos maestros incluso escriben manuales completos de varias páginas sobre la “venganza” contra los vecinos.
Pero vale la pena señalar que a veces Es mucho más efectivo invitar a tus vecinos a tu fiesta de inauguración (o simplemente de visita) para barbacoas y un “vaso de té”, en lugar de organizar batallas y competiciones sobre el tema “quién se vengará de quién con más gracia”.
Además, no olvides que la propiedad privada es inviolable. Como el silencio de la noche. Y por cualquier “venganza” pueden ser castigados “administrativamente” o incluso penalmente.
¡Sé más amable y no olvides ponerte en el lugar de tus vecinos!
¿Ha habido situaciones similares en tu vida? ¿Y cómo saliste de ellos? ¡Comparte tus historias en los comentarios a continuación!
Llevarse bien con vecinos enfermos es incluso más difícil que vivir con vecinos sanos.
Vivir en un edificio de apartamentos tiene aspectos positivos y negativos. Las positivas, por ejemplo, incluyen el hecho de que si pasa algo en casa y estás fuera o en el trabajo, es posible que tus vecinos te llamen. De nuevo, hay alguien que cuida la propiedad, el gato o las flores. Los negativos incluyen la presencia de personas detrás de la pared, arriba y abajo, que pueden molestarte con sus taladros percutores, niños corriendo y bebiendo y reaccionar violentamente a tus ejercicios y trinos musicales. Todo el mundo aconseja tener en cuenta las normas de la comunidad, buscar compromisos, negociar y hacer las paces, ya que se vive en un edificio alto y no en una mansión propia al borde del bosque. Pero, ¿qué hacer si entre tus vecinos hay una persona con discapacidad mental y no comprende en absoluto los argumentos lógicos y razonables?
Y luego ella se volvió loca
Un hombre contactó a los editores de Rus.Postimees con un problema delicado. Vive en un edificio de gran altura y tiene como vecina de arriba a una señora con un trastorno evidente: “En su juventud, bebía mucho y, por así decirlo, se volvió moralmente corrupta, luego sufrió una herida grave y se curó. , y comenzaron nuestras disputas ilógicas”.
El problema es que la mujer está tratando de dictar las condiciones de convivencia más allá de lo razonable: “Entonces ella, después de haber puesto un extracto de su historial médico en nuestro buzón, empezó a exigir que después de las 22.00 h habláramos solo en una habitación pequeña, pero ni siquiera se le ocurrió charlar en la sala o en la cocina. Esto supuestamente le impide conciliar el sueño, y es una mujer enferma y necesita dormir lo suficiente. Luego nos estranguló con su extraña música, declarando que se vengaría de nosotros por nuestra locuacidad y dureza de corazón. Todo se redujo a amenazas directas de quemar nuestro apartamento. Por supuesto, tanto nosotros como ella llamamos a la policía, pero ellos simplemente se compadecieron de nosotros y le agitaron el dedo: ¿qué harías con una mujer enferma?
También habló de otras artimañas del vecino insalubre, pero como no pudimos hablar con la otra parte, dejaremos los detalles detrás de escena y pensaremos en la pregunta general: qué hacer con un vecino que no lo tiene todo. en casa y no puede llegar a un acuerdo amistoso con él?
Policía y trabajadores sociales para ayudar
Primero nos pusimos en contacto con la policía y la guardia de fronteras. Durante los enfrentamientos activos, son los agentes del orden los primeros en responder a una llamada. Además, habrá que contactar con ellos si un vecino violento cumple su promesa y prende fuego a la casa.
Elena Roos-Metsma, jefa del departamento de policía local del Departamento de Policía de Narva, dice: “Si en tal situación los vecinos y la asociación de apartamentos no pueden encontrar de forma independiente una solución al problema y, por ejemplo, la persona no tiene familiares o seres queridos que puedan ayudar a resolver la situación, hay que ponerse en contacto con el departamento social del gobierno local. Los trabajadores sociales del gobierno local son lo suficientemente competentes para evaluar la situación de una persona, asesoran a los clientes que necesitan ayuda y pueden ofrecer una solución adecuada”.
Por ejemplo, explicó Roos-Metsma, dependiendo de la necesidad, a una persona se le puede asignar una persona de apoyo (tugiisik), que puede ayudarla a afrontar los problemas, mejorar su calidad de vida y ayudarla a conectarse con otras instituciones, como médico o de rehabilitación: “Pero si una persona muestra agresión, viola el orden público o hay motivos para creer que el comportamiento de una persona puede ser peligroso tanto para los demás como para él mismo, debe llamar al 112, tras lo cual la policía llegará al lugar. .” Los agentes del orden, por cierto, también pueden organizar una atención médica inmediata.
Dado que el servicio social del municipio puede brindar ayuda real y a largo plazo en tales situaciones, ante la pregunta de qué hacer si un vecino "enferma", recurrimos al municipio de la capital, Nõhja-Tallin. El asesor de relaciones públicas Maxim Rogalsky respondió: “Es difícil comentar sin conocer todas las circunstancias y matices de un problema específico. Pero, en general, podemos aconsejar aprovechar todas las oportunidades para llegar a un acuerdo, mostrando paciencia y perseverancia. Esto, por supuesto, no es fácil. Al mismo tiempo, se puede intentar involucrar a un trabajador social local en el proceso de reconciliación, quien también comprobará si hay motivos para creer que la persona representa algún peligro para sí misma o para los demás”.
Y esto es lo más importante: “Si este es el caso, los servicios sociales pueden iniciar el proceso de designar una tutela o internar a la persona en un centro médico especializado. En última instancia, esta decisión la toma el tribunal. Por supuesto, los motivos para tomar una decisión de restringir los derechos humanos deben ser muy, muy convincentes”.
Además, si la situación está completamente fuera de control y el vecino violento no está tan enfermo como finge estarlo, entonces las leyes prevén la opción de desalojarlo por la fuerza de la casa.
“Teóricamente, los copropietarios de una vivienda (casa) también pueden acudir a los tribunales si alguno de los vecinos les causa problemas graves. Pueden solicitar la enajenación del apartamento”, dijo Rogalsky.
Y puedes desalojar
¡No teóricamente, sino prácticamente! Le pedimos al jefe de la oficina legal de Invictus, Yuri Asari, que describiera el procedimiento para este proceso: “Si ni las conversaciones ni la policía ayudan, también se pueden aplicar medidas extremas. Según el artículo 14 de la Ley de propiedad de apartamentos, si un vecino viola repetidamente sus deberes para con otros propietarios de apartamentos y estos no consideran posible que continúe quedándose en la casa, entonces puede exigir la enajenación de su propiedad de apartamentos. . Este requisito podrá presentarse si el propietario del apartamento, con sus actividades, crea obstáculos importantes para el uso de otros inmuebles de apartamentos”.
El abogado aclaró que la decisión sobre la presentación de un reclamo la toman los propietarios de los departamentos por mayoría de votos. Esta decisión también puede ser tomada por la asamblea general de miembros de la asociación de apartamentos (decisión del Tribunal Estatal en el caso civil nº 3-2-1-83-04). Los miembros de la asociación que posean más de la mitad de los inmuebles de apartamentos deben estar representados en la reunión y la decisión favorable debe ser tomada por la mayoría de los participantes en la reunión (decisiones del Tribunal Estatal en casos civiles n° 3-2). -1-187-12). “A la decisión se le debe dar tiempo para una venta voluntaria, y si una persona no vende el apartamento durante este tiempo, puede acudir a los tribunales con un reclamo por venta forzosa. Con base en el reclamo, el tribunal toma una decisión sobre la venta forzosa y, a su vez, da un poco más de tiempo (un período no muy largo, en mi práctica fue de unos 2 a 3 meses), y si una persona no vende el apartamento, se vende a través de un alguacil ", explicó Asari.
Hay que recordar que sólo se puede exigir la venta forzosa si es imposible vivir en la misma casa que la persona. Y no tiene por qué ser un enfermo mental.
El abogado prestó especial atención a lo siguiente: “Dado que se trata de una cuestión de violación del derecho constitucional de una persona a la propiedad, los tribunales adoptan un enfoque muy equilibrado ante este tipo de exigencia. En primer lugar, deben observarse las normas procesales, es decir. la decisión de la junta general debe ser legal y deben acreditarse las circunstancias descritas en ella. Además, la decisión debe ponerse en conocimiento del culpable. Como prueba son adecuados los actos redactados por la asociación o el Departamento de Salud, fotografías, declaraciones de testigos, datos sobre llamadas a la policía, servicios de emergencia o socorristas.
“Por lo general, los primeros pasos para iniciar un procedimiento de enajenación forzosa dan resultados positivos”, compartió el abogado sobre su experiencia. - Los culpables (y sus familiares) entienden que el asunto es grave y está plagado de consecuencias. Si el apartamento lo vende un alguacil, el precio será bajo y los costes altos. Será difícil comprar algo más por el dinero recibido. Por lo tanto, estas disputas a menudo terminan en compromisos. Por ejemplo, el apartamento todavía se vende, el culpable es internado en una institución médica cerrada o acogido por familiares. Gran parte de lo que antes se ignoraba se vuelve real y posible. Aunque sólo sea por el aumento de los riesgos financieros”.
Y una última cosa. No importa quién viva realmente en el apartamento. La acción de enajenación forzosa siempre se hace contra su propietario.
Muchas personas que no tienen casa propia lo perciben como un beneficio absoluto, cuyas ventajas no pueden compensarse con desventajas. Sin embargo, hay personas que tienen su propia propiedad, pero poseer esta propiedad se convierte para ellos en una completa pesadilla. Una situación similar es posible si el apartamento no es propiedad de una persona, sino de varias o al menos dos.
Un vecino puede causar muchos inconvenientes por su carácter, hábitos y comportamiento con las demás personas. Se sabe que pocas personas pueden soportar tales cosas durante mucho tiempo y deshacerse de un vecindario no deseado vendiendo su parte.
El problema es que una vez que un comprador potencial descubre quién podría ser su vecino de al lado, el deseo de poseer una participación en la propiedad puede evaporarse en un instante.
Caos constante, escándalos, fiestas de borracheras, especialmente de noche, invitados que posiblemente tengan relaciones tensas con la ley.
Esto, por supuesto, es terrible, pero hay cosas que puede hacer para vender su parte de ese apartamento.
Algunos vendedores, desesperados, comienzan a engañar a los compradores potenciales. Algunos expertos aconsejan exponer todo sobre su futura compra. En cualquier caso, no hace falta hacer alarde de todos los problemas que surgen a la hora de ser propietario de una vivienda.
El caso es que cualquier comprador entiende que hay cosas que se le ocultarán. No olvides que las personas ven las mismas cosas de manera diferente. Para algunos, un vecino periódicamente borracho es una pesadilla, pero para otros es una bagatela a la que no se debe prestar atención. Y el futuro comprador considerará el problema únicamente a partir de sus propias ideas. El nuevo propietario, por ejemplo, puede entablar amistad con una persona a quien el propietario anterior simplemente odia.
Al ofrecer su propiedad, debe describir de forma clara y completa todas las ventajas de esta misma propiedad. A veces nuestra percepción de un problema puede hacernos olvidar el valor de lo que poseemos. Por ejemplo, la vivienda puede estar ubicada cerca de centros de transporte, cerca del lugar de trabajo, cerca de una escuela, un jardín de infantes y otras instituciones y tiendas necesarias.
Debes tratar de controlarte, no mostrar tu relación con el copropietario y no intentar derramar tu alma ante él. Si el comprador dice que no le gusta el vecino potencial, algunos expertos aconsejan decir que, en principio, se puede encontrar un lenguaje común con él y que el problema no es tan complicado como podría parecer.
Si un comprador ve que un apartamento o una casa está desordenado, puede dudar en comprar dicha propiedad.
El apartamento debe tener un aspecto presentable, incluso el desafortunado copropietario puede limpiar el espacio para ello. Si esto no es posible, es recomendable al menos eliminar el área disponible del apartamento. Los expertos aconsejan prestar especial atención a la cocina y al baño.
Se pueden eliminar los olores desagradables o llenar la habitación de aromas agradables.
Un vecino puede resultar un factor tan repulsivo que sería mejor sacarlo del apartamento o de la casa durante la inspección. A veces incluso es recomendable darle algo de dinero para ello, para que no asuste a un posible comprador con su apariencia.
Todo es mucho más sencillo si el copropietario está periódicamente en el trabajo, la inspección del apartamento se puede realizar en horario laboral.
Si no se pueden eliminar los rastros de un "vecino difícil", se le puede ofrecer al comprador un descuento. En una situación extremadamente difícil, puede recurrir a agentes inmobiliarios que se ocupan de estos casos, pero esto le costará un buen dinero, porque... Estas viviendas son relativamente baratas y será necesario calcular las pérdidas de dicha transacción. Es importante que el vecino no se convierta en víctima de estafadores o bandidos, y que el vendedor no se convierta en cómplice del delito.
Anton Borisov, del correo UZH
Ninguno de los agentes inmobiliarios consideraría sencillas las transacciones con habitaciones en apartamentos comunitarios. En primer lugar, porque una de cada tres transacciones de este tipo no se realiza sin conflictos con los vecinos.
Nueva ola
Hoy en día, el mercado inmobiliario de San Petersburgo es testigo de una nueva ola de intentos de incautación de apartamentos por parte de asaltantes. A menudo, este es precisamente el objetivo que persiguen las personas que publican anuncios: "Compraré una acción de un apartamento con urgencia y a un precio caro".
En la práctica, el mecanismo de captura se ve así. Alguien compra una parte del apartamento a uno de los copropietarios, se muda y comienza a llevar un estilo de vida asocial. Música alta hasta la mañana, invitados ruidosos, bebida... Esta persona intenta especialmente hacer ruido cuando los compradores potenciales vienen a ver el apartamento, compitiendo por las acciones restantes.
Naturalmente, el apartamento pierde liquidez. Y los propietarios de las habitaciones restantes se ven obligados a vender sus acciones a bajo precio a las mismas personas que trasladaron al alborotador al apartamento.
Además, según los agentes inmobiliarios, cada vez son más los casos en los que comienza la lucha por la “supervivencia” entre familiares. Sin embargo, la inmensa mayoría de las transacciones con acciones en San Petersburgo todavía no se llevan a cabo con apartamentos "familiares", sino en el mercado de "apartamentos comunitarios". Además, hay más de cien mil en la ciudad.
Y, según estimaciones de la Cámara de Bienes Raíces de San Petersburgo, los copropietarios de un apartamento comunal intentan interferir con el copropietario que decidió vender su parte en aproximadamente el 25-30% de los casos. "A menudo los copropietarios crean escándalos cuando los compradores potenciales visitan una habitación, cambian las cerraduras de las puertas o instalan cerrojos adicionales", dice Dmitry Shchegelsky, presidente de la Cámara de Bienes Raíces de San Petersburgo.
Detalles legales
En la mayoría de los casos, sólo los conocimientos jurídicos pueden ayudar al vendedor y al comprador a encontrar una salida a una situación difícil.
Le recordamos: de conformidad con el artículo 244 del Código Civil de la Federación de Rusia, la vivienda propiedad de dos o más personas les pertenece en virtud del derecho de propiedad común. Este derecho es de dos tipos: copropiedad, sin determinar las acciones de cada propietario. Y capital, donde se expresa como acción o porcentaje.
Para mantener el orden, también debemos mencionar esta forma de propiedad como separada. Se trata, por ejemplo, de una vivienda que perteneció a uno de los cónyuges antes del matrimonio y, en consecuencia, sigue siendo de su propiedad exclusiva. O, por ejemplo, bienes inmuebles recibidos por uno de los cónyuges como donación, herencia u otras transacciones gratuitas. Finalmente, se puede incluir en el acuerdo prenupcial una disposición para que la propiedad siga siendo propiedad separada. Pero por ahora, esos documentos son más exóticos que la regla. Y, como advierte la Cámara de Notarios de San Petersburgo, Rosreestr no registra los términos de los contratos matrimoniales. Por tanto, si se pierde un documento, será difícil probar algo.
Sin embargo, según Sergei Podlevskikh, director general de AVENTIN-Center for Legal Services LLC, en el mercado inmobiliario de San Petersburgo hay pocos apartamentos de propiedad conjunta. Por tanto, hablaremos más adelante de propiedad compartida.
Al mismo tiempo, es necesario comprender las peculiaridades de dicha propiedad. Sergei Podlevskikh da el siguiente ejemplo. Dos propietarios poseen una casa de dos pisos en partes iguales. Y acordaron verbalmente que uno vive en el primer piso y el otro en el segundo. Digamos que hay un incendio y el segundo piso se quema. En este caso, no se “pierde” toda la propiedad del segundo propietario, sino la mitad de cada una. Y el segundo propietario conserva la mitad del primer piso no quemado. Que atente contra los intereses del primer propietario.
Y esos bienes inmuebles sólo pueden venderse si todos los copropietarios están de acuerdo. En otras palabras, el derecho de propiedad común no siempre es conveniente para los copropietarios.
Paso hacia la independencia
Pero la situación se puede corregir. Si los copropietarios tienen la intención de disponer de su parte de forma independiente, deben comunicarse con un notario. Y certificará el acuerdo de las partes en la determinación del procedimiento de uso y titularidad.
Te lo explicamos con el siguiente ejemplo. En un apartamento de tres habitaciones viven tres propietarios. En este caso, el acuerdo especificará quién dispone de qué parte de la propiedad y, por ejemplo, quién vivirá en qué habitación. Además, si se determina el procedimiento de uso, cada uno de los copropietarios tiene derecho a alquilar "su" habitación sin el consentimiento de los demás propietarios.
Y en caso de división de bienes comunes, cada propietario podrá reclamar exactamente “su” parte de la vivienda.
La venta de dicha acción se realiza de acuerdo con las mismas reglas que la venta de una habitación en un apartamento común. El segundo y tercer copropietario tienen derecho de tanteo.
A su vez, el comprador de la acción debe recordar que la transacción será válida sólo con el consentimiento por escrito de todos los copropietarios del apartamento.
Finalmente, este matiz también es importante. Una acción expresada en acciones o porcentajes significa propiedad no sólo de una parte del apartamento, sino también de la propiedad común de la casa. Se suman las acciones de todos los propietarios y cada uno se convierte en propietario de una parte proporcional de la propiedad común.
La ventaja de los vecinos
Como se mencionó anteriormente, tanto en un apartamento “familiar” como en un “apartamento comunitario”, los copropietarios tienen un derecho preferencial a comprar la habitación (compartida) para la venta. Esto significa, explican los abogados del Centro de Servicios Inmobiliarios, que el vendedor está obligado a notificar a todos los copropietarios de sus intenciones de vender su propiedad. Y ellos, si lo desean, pueden comprar ellos mismos la habitación en las condiciones propuestas por el vendedor.
El aviso debe contener el precio declarado por el vendedor y otros términos de la transacción. Si el vendedor tiene buenas relaciones con los vecinos y estos no solicitan la habitación, él mismo puede cobrar por escrito sus negativas a comprar. La notificación también se puede enviar por telegrama. Pero, aconsejan los agentes inmobiliarios, es mejor que sea una carta certificada con acuse de recibo y un inventario del contenido. Y el notario envió este documento.
Si el vendedor escribe un precio en este aviso y luego vende la propiedad "fuera" a un precio más bajo, cada uno de los copropietarios tendrá derecho a protestar la transacción ante los tribunales dentro de los tres meses.
Y si no es un copropietario, sino varios, expresan el deseo de comprar una habitación, el vendedor elegirá con quién tratar a su discreción. Vender “afuera” sólo es posible si los copropietarios del apartamento se niegan.
No podrás esconderte
A primera vista, estas reglas permiten a los copropietarios que no quieran permitir la venta de una habitación a un extraño impedir la transacción por tiempo indefinido.
El primer truco consiste en esconderse de las notificaciones. No es ningún secreto que muchos copropietarios llevan mucho tiempo viviendo en otras direcciones. Pero, como se explica en la Cámara de Notarios de San Petersburgo, el notario envía dos cartas: al lugar de registro del copropietario y al lugar de la propiedad que se vende. Espera un mes y considera la falta de respuesta como una negativa. Y luego emite un certificado de que el copropietario no ejerció su derecho de tanteo.
La motivación es la siguiente: el derecho de propiedad impone ciertas obligaciones al propietario y al menos una vez al mes debe presentarse en la dirección de su propiedad y familiarizarse con el correo entrante.
El segundo truco consiste en responder a la notificación declarando que está dispuesto a comprar la acción puesta a la venta. Pero todavía no hay dinero. Por eso, dicen, espera hasta que ahorre.
Pero este enfoque no consigue detener la venta. Como explica Sergei Podlevskikh, incluso si uno de los vecinos está claramente interesado, el vendedor no está obligado a esperar más de un mes.
Por cierto, a su vez, es mejor para un comprador externo no confiar en la palabra del vendedor de que todos los copropietarios han sido notificados, sino verificarlo personalmente. Puede averiguar el número real de copropietarios solicitando un extracto del Registro Estatal Unificado a Rosreestr.
Para ser justos, conviene aclarar que el vendedor de la habitación, en general, puede eludir la obligación de ofrecer a los vecinos el derecho de tanteo. Pero en este caso estaría infringiendo la ley: el vendedor recibe el dinero en un sobre y transfiere la habitación al comprador mediante un acuerdo de donación.
Naturalmente, en esta situación se violarán los derechos de los copropietarios. Pero, como admiten los participantes del mercado, los copropietarios a menudo no pueden probar nada ante los tribunales. Después de todo, incluso el hecho de que se publique un anuncio sobre la venta de una habitación en los medios de comunicación no es una prueba directa de la venta. El vendedor puede decir tranquilamente que al principio quería vender, pero luego cambió de opinión y “se lo regaló a una buena persona”.
En teoría, la oferta de una participación en un apartamento de propiedad conjunta es de interés para los ciudadanos que deseen obtener el registro en San Petersburgo (propiska). Después de todo, el propietario tiene todo el derecho a registrar la acción que compró y el tamaño de la acción no importará. Además, el nuevo propietario podrá registrar a sus hijos menores de 14 años. Pero ya hay agencias especializadas en el mercado que venden apartamentos "para registro" literalmente por metros. Y esta opción para solucionar el problema del registro será mucho más económica.