Casa desde cero 

¡Revisar la casa antes de comprar es imprescindible! Cómo inspeccionar una casa antes de comprarla y tomar la decisión correcta Cómo encontrar fugas de calor en la casa

Construir una casa es un proceso complejo, durante el cual es necesario seguir estrictamente la tecnología y las recomendaciones de los expertos. Pero incluso en este caso, después de aproximadamente un año, se recomienda inspeccionar el estado de los cimientos y de la casa para asegurarse de que todo el trabajo se haya realizado correctamente y que no haya defectos ni signos de destrucción. ¿Cómo comprobar la calidad de los cimientos de una casa? Para ello se utilizan varios métodos, que dependen en gran medida del tipo de base que se utilizó.

Una base de columnas distribuye perfectamente las cargas del edificio, siempre que la distancia entre los soportes sea de al menos 2 metros.

¿Cómo comprobar cimentaciones de listones y columnas?

Una base de tira es una base en forma de tira, que se dispone a lo largo del perímetro del edificio y las partes internas que pasan debajo de los muros de carga de la futura estructura. Dicha base puede estar hecha de hormigón armado monolítico (la opción más utilizada), hormigón y otros bloques, ladrillos y piedra triturada. Para comprobar la calidad de dicha base, es necesario tener en cuenta de qué material de construcción está hecha:

  • Se debe comprobar la posición horizontal y la ausencia de grietas en la superficie;
  • para tiras de hormigón: ausencia de astillas, baches, partes sobresalientes del cinturón de refuerzo, delaminación;
  • para ladrillos: sin destrucción de las juntas de mortero, sin pérdida de ladrillos individuales, presencia de una capa impermeabilizante;
  • para piedras y bloques: ausencia de destrucción, pérdida de elementos individuales, su desplazamiento, presencia de una capa impermeabilizante.

Una cimentación de muelle convencional es una cimentación de pilares de soporte que se eleva por encima del suelo. Dicha cimentación no es continua, sino puntual, distribuyendo perfectamente las cargas de la estructura. Los propios soportes se colocan en las esquinas de la estructura, en los puntos de intersección de los muros de carga y a lo largo del perímetro. El paso entre los soportes debe ser de al menos dos metros, pero todo depende de las características de la estructura.

Esta base se considera una de las más económicas, hoy en día existen bastantes variedades. Una base similar se utiliza principalmente para casas pequeñas y de estructura, baños y dependencias.

Durante la inspección se controla el nivel vertical de instalación de los pilares, la ausencia de defectos en los pilotes y deformaciones.

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Inspección de defectos en cimentaciones de losa y columnas y listones.

Una base de losa es la instalación de una losa monolítica, generalmente de hormigón armado, que se instala en un pozo previamente excavado de acuerdo con los parámetros del edificio. Al verificar la calidad de dicha base, es necesario determinar si hay grietas, signos de destrucción o distorsiones severas en relación con los ejes en su superficie. Debe prestar atención a si hay una capa de impermeabilización, si se realizó relleno durante la construcción de la base.

Una base de columnas y tiras para una casa se hace en suelos que se congelan a grandes profundidades en invierno. Para construir dicha base, es necesario construir pozos, cuyo fondo estará ubicado por debajo del nivel del punto de congelación. En este caso, los estudios geológicos se llevan a cabo antes de comenzar a trabajar; de lo contrario, los cimientos simplemente se sacarán en invierno y esto conducirá a su destrucción. La parte inferior de la base se ensancha y luego se rellena con hormigón en lugar de cubrirse con arena. Los pilotes de soporte deben quedar perfectamente nivelados, no se permiten desviaciones del nivel. La carga que puede soportar un pilar es de 5 a 10 toneladas, antes de comenzar la construcción es necesario calcular exactamente qué cargas totales crearán la estructura de la casa y la cinta de reja.

La realización de una investigación de calidad implica comprobar el nivel de los pilares de soporte y la ausencia de defectos en los pilares, cinta, rejas.

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Inspección visual de la estructura.

Cuando se trata de cómo comprobar la base, se suelen utilizar varios métodos. No se trata sólo del uso del equipo, sino también de una inspección visual inicial, que suele ser bastante eficaz.

El método más común utilizado para comprobar una base es una simple inspección visual. En este caso, es necesario determinar si todo el trabajo se realizó correctamente, si se observan las posiciones vertical y horizontal de los elementos individuales (para esto, generalmente se usa un nivel de construcción). La dificultad es que todos los tipos de cimientos se construyen utilizando diferentes tecnologías, es decir, durante la inspección es necesario tener en cuenta las características de diseño de una base en particular.

Es mejor comenzar una inspección visual de los cimientos de la casa después del final del invierno. Durante este tiempo, la base se someterá a una prueba de congelación/descongelación, es decir, todos los defectos, si los hubiera, serán perceptibles. Es inútil realizar tales inspecciones inmediatamente después de la construcción, ya que más adelante se notarán problemas graves.

Secuencia de inspección:

  • Inspección del suelo alrededor del edificio. Si falló, se agrietó en algunos lugares o se hundió, debe averiguar la causa. Por lo general, esto es un incumplimiento de la tecnología. Es muy posible que el tipo de base simplemente se haya elegido incorrectamente o que algunas características del suelo no se hayan tenido en cuenta;
  • A continuación, se comprueba el tamaño del área y el ancho de la base y su correspondencia con los datos calculados. Se tiene en cuenta que cuanto mayores sean estos valores, menor presión sobre el terreno se observa;
  • A continuación, debe inspeccionar el estado de la propia casa. Grandes grietas en las paredes, el piso del edificio, la presencia de desviaciones: todo esto indica que los cimientos de la casa han sufrido algún tipo de deformación;
  • El estado de impermeabilización de un edificio también se puede determinar visualmente. Si se observan depósitos de sal en las paredes del sótano y la base, entonces la capa impermeabilizante está dañada o está completamente ausente. En este caso, es necesario realizar una investigación sobre dicha capa, ya que sin aislamiento la base comenzará a absorber fuertemente la humedad, y esto conducirá al hecho de que la casa comenzará a colapsar con el tiempo y aparecerá un olor desagradable a humedad. aparecerá en el interior y crecerá moho en las paredes;
  • La porosidad de la base se puede verificar visualmente en solo un par de minutos, es decir, es necesario saber qué tan correctamente se compactó el concreto cuando se vertió. Prácticamente no deben quedar cavidades formadas por burbujas de aire en la superficie. Si hay muchas burbujas, entonces ese hormigón no puede ser duradero, es demasiado poroso;
  • Al comprobar la calidad de los cimientos de una casa, es necesario determinar si se han rellenado los cimientos. Es necesario excavar entre 30 y 40 cm desde el costado de la pared de cimentación. La ausencia de lecho indica que la resistencia de dicha estructura es baja;
  • luego de esto, se puede verificar el espesor de la pared de base si se conoce la marca de concreto que se utilizó. Para la base, se acostumbra utilizar hormigón de la marca M200 o M400. En este caso, el espesor de las paredes puede ser de 40 cm. Si se utilizó hormigón celular M600, entonces el espesor debe alcanzar los 45 cm, para M800 - de 68 cm, para M1000 (se usa muy raramente) - de 94 cm.

Si todas las medidas que has tomado no han dado resultado, pero aún tienes dudas sobre la calidad de los cimientos de tu casa, debes invitar a un especialista. Podrá determinar el grado de compresión del material utilizando el llamado martillo Schmidt y otros métodos de examen que no se pueden realizar con sus propias manos.

Antes de comprar una casa particular, sería bueno, entre otras cosas, saber qué tipo de cigarrillos fuma el vendedor y qué tipo de coche conduce. Esto le dirá mucho sobre el estado del edificio... El primer contacto con una casa terminada utilizando técnicas de inspección es más difícil que cualquier apartamento. Si las viviendas urbanas, de una forma u otra, pueden tener diseños estándar, las casas privadas rara vez son similares. La cuestión de la elección se complica por las propiedades del terreno. Para aprovechar el tiempo asignado por el vendedor y conocer la mayor cantidad de información posible sobre la propiedad, es necesario un plan de acción.

Hoy en día hay tantas casas terminadas o casi terminadas en el mercado que si el deseo de comprar una casa es realmente fuerte, no será difícil encontrar una opción interesante. Lo principal es eliminar los claramente problemáticos lo antes posible.

La compra de una casa de campo tradicionalmente comienza con la búsqueda de ofertas actuales en Internet. Actualmente, el sitio del portal contiene más de mil anuncios de venta.

Paso 1. Habla con el vendedor por teléfono

El objetivo de las conversaciones telefónicas preliminares con el vendedor de la casa es averiguar qué tan interesante es la propiedad para la compra y si el vendedor tiene los documentos necesarios para la transacción. Es recomendable hablar con el dueño de la casa, y no con la inmobiliaria que vende la propiedad. Esto reducirá la distorsión de la información y además será posible centrarse en la entonación de la voz del vendedor.

Egor Mityurev

agente, experto en bienes raíces rurales en la Academia de Ciencias Novosel

Los anuncios no mencionan las deficiencias de la propiedad y los agentes inmobiliarios no hablan particularmente de ellas. Por tanto, el comprador deberá preguntar sobre posibles cuestiones problemáticas. Comience por teléfono. Las preguntas se hacen directamente para que el vendedor no pueda evitar responder. Además, durante la conversación telefónica, deberás pedirle al propietario que prepare todos los documentos de la casa, tanto técnicos como de propiedad.

Posible redacción de las preguntas directas:

1. ¿Por qué se vende la casa? (Si la respuesta no está clara, lo más probable es que la casa se haya construido para la venta o tenga graves defectos estructurales o de otro tipo).

2. ¿La casa está registrada como propiedad residencial? Si no, ¿existe un permiso de construcción? (Si una casa se construye sin permiso, lo más probable es que surjan problemas con su registro).

3. ¿La casa tiene luz, calefacción, agua, gas? ¿Cómo está organizado el sistema de alcantarillado? Si falta algo de lo anterior, ¿el vendedor podrá brindar las condiciones técnicas para la conexión de electricidad, gas y agua?

4. ¿Qué documentación de diseño está disponible, existe acuerdo con los constructores, certificados de trabajo ocultos, certificados de garantía para equipos de ingeniería? (si la casa se considera cara y de alta calidad, entonces el vendedor debe tener un juego completo de papeles, incluso si la casa fue construida por shabashniks, debe haber al menos documentos para la caldera y el pozo de agua).

5. ¿Tiene el propietario deudas por impuestos, servicios públicos y otros pagos? Si es así, ¿los pagará antes de venderlos?

6. ¿Categoría y uso permitido del suelo? (se puede registrar en una casa si está ubicada en terrenos de asentamientos o en terrenos agrícolas con uso permitido: construcción de viviendas individuales; parcelas subsidiarias personales; construcción de cabañas de verano o para jardinería).

7. Tenemos la intención de inspeccionar la casa utilizando una cámara termográfica. ¿Tendremos tiempo suficiente para estudiar la casa en detalle? ¿Y podremos acceder a todas las habitaciones, incluidos el ático y el sótano? (Es posible que si la pregunta se plantea de esta forma, el dueño de una casa con defectos ocultos cancele la reunión).

Paso 2. Preparándose para encontrarse con la casa.

Si estamos hablando de comprar una casa de campo grande y costosa, o si hay dudas sobre la calidad de la construcción, entonces tiene sentido involucrar a un experto en construcción para que inspeccione la casa. Es mejor no mirar solo. Hace relativamente poco tiempo, apareció en Ekaterimburgo un servicio de inspección técnica de una vivienda privada antes de la compra. El costo del servicio es en promedio de 8 a 12 mil rublos. por objeto, depende de la distancia y el tamaño del objeto. Para asegurarse de que el experto en construcción invitado tenga las calificaciones necesarias, se le debe solicitar un certificado que confirme su condición de experto y documentos de la organización donde trabaja sobre la membresía en la SRO de construcción del proyecto. Además de realizar una inspección visual y comprobar todos los elementos de la casa, el especialista invitado podrá comprobar con una cámara termográfica las características térmicas del edificio y detectar puentes fríos.

Sin embargo, si tiene su propia experiencia en la aceptación de una casa, puede inspeccionarla usted mismo utilizando una cámara termográfica. Invitar a un especialista con un dispositivo cuesta desde 2,5 mil rublos. Este servicio es proporcionado por varias empresas de construcción y diseño. O simplemente puede alquilar una cámara termográfica en una de las empresas que alquilan equipos de construcción. Costará desde 700 rublos. por turno de trabajo.

Además, es recomendable llevar consigo un pequeño conjunto de herramientas durante el visionado: una cinta métrica, un nivel de construcción y una linterna potente. Y es mejor vestirse con ropa que no te importe ensuciar. A veces se recomienda llevar un punzón o un destornillador al inspeccionar una casa de madera; puede clavarlo en la pared para comprobar que el tronco o la madera no estén podridos. Sin embargo, los constructores no recomiendan dejarse llevar por objetos punzantes.

Alexey Galimov

En la vida real, el propietario no permitirá pinchar las paredes con un punzón. Sí, esto no es necesario. Normalmente basta con golpear la madera con los nudillos. Un tronco podrido emitirá un sonido sordo. Además, la pintura de la madera podrida se desprenderá. Se puede ver.

Paso 3. Elige un día para viajar

Los compradores suelen ir a ver una casa de campo los fines de semana y cuando hace buen tiempo. Pero no siempre es el mejor momento. Es mejor ir a inspeccionar la casa que se planea utilizar como residencia de verano durante el fin de semana. De esta forma podrá obtener información no sólo sobre el objeto en sí, sino también sobre la congestión de la carretera en los días en que se realizarán las visitas a la casa de campo. Pero es mejor familiarizarse con una casa destinada a residencia permanente entre semana. Lo ideal es programar su viaje para que coincida con el inicio de la jornada laboral. Es mejor no ir al final del día, ya que no tiene sentido inspeccionar la casa al anochecer; todas las deficiencias quedarán ocultas por la oscuridad. En cuanto al clima, tiene sentido programar una inspección de la vivienda en un día lluvioso. Entonces podrá comprobar lo bien que quedan sus caminos de acceso y jardín bajo la lluvia. Además asegúrese de la calidad del techo y el correcto funcionamiento del sistema de drenaje.

Si nos centramos en la época del año, se cree que la mejor época para explorar una casa de campo es la primavera, cuando el nivel freático es máximo. En este punto se puede comprobar la calidad de la impermeabilización del sótano (si la hay), así como evaluar la calidad de las vías de acceso.

Paso 4. Explora los alrededores

Es recomendable empezar a explorar los alrededores de la casa elegida antes del viaje. Por ejemplo, puede comprender que una casa no está ubicada al lado de un objeto ambientalmente peligroso utilizando mapas en línea. Anteriormente, el sitio del portal hablaba de los alrededores de Ekaterimburgo. En particular, se proporcionan datos sobre cementerios de ganado, vertederos y zonas contaminadas.

Los agentes inmobiliarios señalan que a la hora de acudir a una reunión con una casa y su propietario, es mejor disponer de media hora o una hora libre. Esto le permitirá inspeccionar el territorio del pueblo y sus alrededores antes de reunirse con el vendedor.

Oleg Grigóriev

Director de la Academia de Ciencias "Grupo Alfa"

Un punto importante es inspeccionar el territorio. Preste atención a cualquier zanja que se excave en el pueblo: no debe haber turba ni tierra negra suelta que contenga turba. La mayoría de las veces, los campos de turba se encuentran donde el agua está cerca. Estas condiciones imponen mayores exigencias a la resistencia de la base. Y los errores durante su construcción probablemente conducirán a una violación de la resistencia estructural de la casa.

Además, los altos niveles de agua subterránea dificultarán la perforación y operación de un pozo de agua. Vale la pena recordar esto si no hay un suministro de agua centralizado en el pueblo. Además, al inspeccionar el sitio, se debe prestar atención a la topografía y la presencia de zanjas de drenaje. Es importante asegurarse de que el agua de lluvia o el agua derretida no ahogue el área debajo de la casa. Idealmente, si el sitio está ubicado en una colina, esto reduce el riesgo de inundaciones.

Paso 5. Evalúe la ubicación de la casa en el sitio.

Durante la inspección inicial de la casa, debe asegurarse de que su ubicación en el sitio cumpla con los códigos de construcción. SP 30-102-99 establece que la casa debe estar al menos a 5 metros de la línea roja de la calle y al menos a 3 metros del borde de la parcela vecina. Si se violan estas normas, es probable que el propietario tenga problemas. O ya le han surgido, y por eso vende su casa. Si se violan los derechos de los vecinos, se le puede negar al propietario el registro catastral y el registro de derechos de propiedad. Pero incluso si la casa ya está registrada, sigue existiendo el riesgo de que una de las autoridades de control (bomberos, fiscalía) exija el cumplimiento de las normas, lo que en realidad significa demoler la casa. Aunque las historias sobre casos así prácticamente nunca llegan al espacio público.

Paso 6. Conozca al vendedor de la vivienda

Los vendedores de casas privadas se pueden dividir en cuatro categorías: 1) un desarrollador que vende una casa como parte de una comunidad de cabañas organizada; 2) una empresa constructora que compró un terreno y construyó en él una casa específicamente para la venta; 3) un propietario particular que vende la casa en la que vivía; 4) un propietario privado que construyó una casa para la venta. Como dicen los expertos, lamentablemente todas las opciones pueden resultar problemáticas. Es cierto, en diversos grados.

Alexéi Rusakóvich

Los expertos que examinaron las casas privadas en venta llegaron a una conclusión interesante: las construidas por constructores profesionales (como parte de una comunidad de cabañas o simplemente para la venta) generalmente se construyen bastante bien: una B plus. Los materiales pueden ser económicos, pero no hay defectos de diseño evidentes. Pero si una persona construyó para sí misma o construyó una casa para la venta, este es casi siempre un objeto problemático. Incluso si el propietario no intenta ahorrar mucho en la construcción, comete errores simplemente por ignorancia. Sin embargo, también hay comerciantes privados disciplinados que son capaces de “mantener su huella”. Por lo tanto, al comprar una casa, debe observar más de cerca a su propietario: conocer su educación, prestar atención a cómo se viste, qué tipo de automóvil conduce e incluso qué tipo de cigarrillos fuma. Si una persona es descuidada y descuidada, entonces construyó de la misma manera. Pero hay gente que es pedante y ordenada. Probablemente la calidad de la construcción será aceptable.

Paso 7. Estudiar la documentación técnica de la casa.

Es bueno que el propietario de la casa pueda presentar un juego completo de documentación del proyecto. Otra cosa es que no todos los compradores pueden estudiar esta documentación. Pero un comprador potencial debe, como mínimo, asegurarse de que le hayan mostrado el diseño de esta casa en particular: que el número de habitaciones y pisos, el tipo de cimientos y techo de la casa y el proyecto coincidan. Un proyecto de alta calidad debe contener no solo los tipos de fachadas y la distribución de las instalaciones, sino que también debe contener dibujos de componentes, diagramas de redes de servicios públicos y diagramas de instalación. Si el comprador tiene la oportunidad de mostrar el proyecto a un especialista, podrá fotografiar todas las páginas del proyecto. Lo principal es que tenga suficiente memoria y carga del teléfono, porque el número de páginas de la documentación del proyecto puede ser de varios cientos. Aunque un proyecto verdaderamente competente puede que sólo ocupe unas pocas páginas con cálculos de carga correctos.

Sin embargo, si un proyecto no está disponible, esto no significa que la casa no sea lo suficientemente buena. Si fue construido por profesionales, la calidad de la construcción será bastante aceptable.

Alexéi Rusakóvich

Ingeniero Jefe de la Agencia de Soluciones de Construcción

Si invitó a un experto en construcción a aceptar la casa, es posible que ni siquiera le pida al vendedor el diseño de la casa. Y hay una explicación para esto. La mayoría de los proyectos de casas privadas son ficticios, en los que no están dibujados los nodos ni hay diagramas de instalación. Es decir, los constructores crean los elementos críticos de una casa basándose en su experiencia. A menudo, estudiar el proyecto le dirá poco al comprador sobre la situación real. Además, durante el proceso de construcción, casi siempre se realizan muchos cambios en el proyecto (cambia la inclinación de los pilotes y vigas, etc.), como resultado, solo el área y la distribución general del local coinciden entre el proyecto y la verdadera casa.

Las fotografías de las etapas de construcción (cimientos, paredes, techo), así como los acuerdos con los constructores, los actos de trabajo ocultos y los documentos sobre los sistemas de ingeniería, dirán aún más que el proyecto sobre la casa construida. En particular, el comprador debe insistir en que el vendedor proporcione documentos sobre la conexión de la casa a las redes eléctrica y de gas y al suministro de agua (si el suministro de agua está centralizado). Como mínimo, el vendedor debe contar con las condiciones técnicas de conexión firmadas por las empresas suministradoras de energía y gas. También es recomendable tener pasaporte para pozo de agua. Indica su profundidad, características de la carcasa y otras características. El pasaporte será de gran ayuda si surgen problemas con el pozo.

Paso 8. Inspecciona el exterior de la casa.

Incluso una simple inspección externa de la casa le ayudará a aprender mucho sobre la calidad de la construcción y los materiales utilizados. Si hay grietas en las fachadas de la casa, lo más probable es que el suelo debajo de la casa y sus cimientos estén "caminando". Además, se debe prestar atención no sólo a las grietas, sino también a los intentos de ocultarlas. Por ejemplo, si se pinta una casa no muy nueva antes de venderla, lo más probable es que esto signifique que el propietario está ocultando las grietas de masilla en las fachadas.

Alexey Galimov

Jefe de la empresa "Ural SRS"

También se debe tener mucho cuidado con una casa revestida con revestimiento u otro material. Especialmente si el final es fresco. Lo más probable es que la casa estuviera revestida para ocultar grietas y otras áreas problemáticas. Lo mismo se aplica a la fundación. Si está cubierto con revestimiento, esto genera sospechas.

Si la casa está construida con ladrillos o bloques de gas, entonces es útil asegurarse de que haya una capa de aislamiento entre la mampostería y el yeso (u otro acabado). Por lo general, es imposible ver en qué consiste el “pastel” de la pared de una casa de piedra terminada. Pero a veces un simple truco ayuda.

Alexéi Rusakóvich

Ingeniero Jefe de la Agencia de Soluciones de Construcción

Por lo general, debajo de las ventanas en el exterior hay reflujos: alféizares de ventanas exteriores. Puede levantar con cuidado el reflujo y mirar debajo; luego el estado (y la presencia) del aislamiento se hará visible. Incluso si la casa está construida con bloques aireados o cerámica cálida, es mejor tener al menos 100 mm de aislamiento. Además, esto también es una protección contra el soplado debido a una mampostería de mala calidad.

Inspeccionar el tejado también revelará cosas interesantes sobre la casa. Si no hay drenaje en el techo, significa que desde el momento en que se construyó la casa, toda el agua de lluvia fluye bajo sus cimientos, lo que puede provocar una disminución de las características de carga del suelo y un aumento de la agitación del suelo. No todas las bases pueden soportar esto.

Alexey Galimov

Jefe de la empresa "Ural SRS"

Por supuesto, el comprador no subirá al tejado de la casa. Pero puedes mirar desde fuera. Si el techo no es muy empinado y en invierno hay poca nieve, esto significa que el techo está mal aislado y la nieve se derrite por el calor de la casa. Los carámbanos grandes te dirán lo mismo.

Si el comprador tiene la oportunidad de consultar con un experto en construcción, deberá tomar fotografías de elementos sospechosos de la casa (tanto del interior como del exterior). Para un experto, las imágenes le dirán mucho sobre la calidad de la construcción.

Paso 9. Centrarse en las redes de servicios públicos

Las redes de servicios públicos son un elemento de una casa privada que requiere un monitoreo constante. La comodidad de vivir depende principalmente de la condición del "ingeniero". Por tanto, es mejor empezar un recorrido por el local desde la sala de calderas y el baño. No dude en pedirle al propietario que vaya a lugares tan sensibles, incluso si allí hay cosas del propietario.

Alexéi Rusakóvich

Ingeniero Jefe de la Agencia de Soluciones de Construcción

Al inspeccionar la sala de calderas y otras salas técnicas, no solo nos fijamos en el equipo, sino también en las paredes. En las salas técnicas, las paredes a menudo no están revestidas con acabados y se puede ver de qué material está hecha la casa y cuál es la calidad de la mampostería. Esto dirá mucho sobre la calidad de la casa en su conjunto.

A veces también se pueden ver en el baño paredes no revestidas con yeso. Las tuberías y algunos equipos de plomería se pueden esconder en cajas con puertas. Se deben abrir todas las puertas para inspeccionar tanto el equipo como las paredes.

Si la casa aún no está conectada al gas y no tiene caldera de gas, es necesario asegurarse de que haya espacio para instalar equipos de calefacción. Para una casa con una superficie de hasta 150-160 m2. m suele ser suficiente para una caldera con una potencia de hasta 24 kW (incluido el suministro de agua caliente). Esta caldera se puede instalar en la cocina. Una casa más espaciosa necesita una caldera más potente, que se instala en una habitación separada. Debe tener un volumen de 15 metros cúbicos. m, así como una ventana (y/o un inserto de cristal en la puerta) y una campana de ventilación.

Oksana Kosinova

arquitecto jefe de la empresa "Dizarch"

A veces intentan colocar una caldera de gas en una habitación completamente inadecuada. Por ejemplo, existía la opción de dedicar una habitación del sótano, situada en el centro de la casa, a la sala de calderas. Ningún trabajador del gas conectará una unidad instalada en tal lugar.

Anteriormente en el portal se hablaba de cómo informarse a través de una organización de suministro de gas sobre los planes de gasificación de una aldea y la posibilidad de conectar el gas a una casa concreta.

Paso 10: ático y sótano

En un sótano seco, es necesario inspeccionar las paredes en busca de signos de agua: goteos, pintura hinchada, moho, manchas de humedad. Lo más probable es que, al preparar la casa para la venta, el propietario intente eliminar los restos de humedad. Es posible eliminar los rastros de inundación. Y sólo un ojo experimentado puede ver los rastros de un pincel que se utilizó para eliminar el moho y la pintura descascarada. Si se encuentran rastros de filtración de agua en el sótano, esto significa que puede inundarse durante la temporada de lluvias o inundaciones de primavera. Un sótano inundado presenta riesgo de destrucción de los cimientos, aumento de la humedad en la casa, hongos y moho. Para que su sótano esté realmente seco, deberá impermeabilizarlo, lo cual supone un gasto adicional.

El tejado, especialmente el tejado del ático, suele ser un elemento problemático de la casa. Incluso pequeños errores o desviaciones de la tecnología pueden provocar fugas o la aparición de puentes fríos en el aislamiento del techo o del suelo del ático. El tercer posible problema es la condensación de vapor en la superficie interior del tejado. La condensación puede filtrarse a las viviendas o penetrar en el aislamiento, lo que provocará un deterioro de su rendimiento. Por lo tanto, al inspeccionar el ático, es necesario asegurarse de que no haya manchas de agua en el interior de las pendientes. Al inspeccionar un ático en el que las pendientes están cosidas, es necesario inspeccionar el acabado en busca de rastros de filtración de humedad. La presencia de remojos, goteos o descamaciones indicará que el techo tiene goteras o que se está depositando vapor sobre él.

Paso 11. Inspección de habitaciones y otros locales.

A la hora de estudiar el espacio habitable de una casa, es recomendable utilizar una cinta métrica y un nivel. La opción ideal es medir todos los locales y compararlos con los parámetros anunciados por el vendedor. A veces la diferencia es notable. Hubo un caso en el que una cocina de 12 metros (según el anuncio) resultó tener sólo 6 metros de largo. También se debe comprobar la altura de los techos. Todas las desviaciones detectadas de los parámetros indicados pueden utilizarse como motivo de negociación.

Por separado, vale la pena considerar la opción de adquirir una casa sin terminar o lista, pero no inscrita en el registro catastral. Si el comprador planea registrar la casa como residencial y registrarla en ella, entonces debe asegurarse de que los parámetros del edificio permitan que se reconozca como inmueble residencial. Un edificio de este tipo debe cumplir ciertos requisitos especificados en SNiP. El tamaño mínimo del salón es de 12 metros cuadrados. m, dormitorios - 8, cocinas - 6 m2. m El área del baño y el pasillo no debe ser inferior a 1,8 metros cuadrados. La altura del techo en un edificio residencial es de al menos 2,5 m y la casa debe disponer de suministro de agua, calefacción y alcantarillado. Si no se cumplen las normas mencionadas, el propietario puede tener dificultades para registrar el edificio en el registro catastral como edificio RESIDENCIAL. Pues bien, no será posible registrarse en un edificio que no esté reconocido oficialmente como edificio residencial.

Si no es necesario registrarse en la casa comprada, entonces, en teoría, no se puede registrar o se puede legalizar como local no residencial (por ejemplo, si el edificio está ubicado en un terreno agrícola, se puede registrar como casa de campo). , que formalmente no es un local residencial). En este caso, el tamaño del local puede ser cualquiera. Anteriormente, el sitio del portal hablaba de otros edificios.

Sin embargo, volvamos a examinar las instalaciones de la casa antes de adquirirla. El nivel del edificio ayudará a determinar si los pisos y los alféizares de las ventanas no son horizontales. Si hay desviaciones, esto significa un asentamiento desigual de la casa o problemas con los cimientos. Las grietas en las paredes y los tabiques internos te dirán lo mismo.

Anastasia Chernova

Especialista en ventas en la Academia de Ciencias de Nakhodka

El comprador debe tener cuidado con el papel tapiz nuevo o con la abundancia de decoración en las paredes. Es muy probable que de esta forma el vendedor disimule las zonas problemáticas. Además, durante el proceso de inspección de la casa, te aconsejaré que abras y cierres todas las ventanas y puertas de la casa. Si la geometría del edificio se rompe, las ventanas y puertas pueden torcerse.

Para revisar una casa, los constructores recomiendan utilizar otra técnica. Si el piso es de madera a lo largo de las vigas, entonces una persona se para en el medio de la habitación, la segunda se aleja unos pasos y salta. El primero no debe sentir que el suelo se balancea. También hay que pararse descalzo en el suelo del primer piso. El suelo no debe estar frío. Y por supuesto, una cámara termográfica es muy útil para comprobar las características térmicas de una casa. Con su ayuda, un especialista podrá ver más que una persona no capacitada. Pero incluso si el comprador no tiene educación especial, podrá identificar las zonas más problemáticas de la casa.

Alexéi Rusakóvich

Ingeniero Jefe de la Agencia de Soluciones de Construcción

En primavera, invierno y otoño, la cámara termográfica ve claramente todos los puentes fríos. Basta con pasear por el local con él. Si esto sucede en verano, también puede examinar la casa con una cámara termográfica, pero solo si el propietario acepta ayudar. Y esto requerirá tiempo adicional. Por la noche, la casa se calienta y por la mañana, cuando la temperatura exterior es mínima, se puede recorrer las habitaciones con una cámara termográfica. La diferencia de temperatura entre el interior y el exterior ya te permitirá ver todos los puntos débiles. Una cámara termográfica es especialmente útil si va a comprar una casa con piso de ático. Este es el diseño más problemático en términos de conservación del calor.

En el proceso de inspección de las habitaciones y la cocina, se puede realizar un sencillo experimento para determinar el estado de las redes eléctricas del pueblo. Se enciende la iluminación de la casa y luego se enciende un potente aparato eléctrico adicional (tetera, estufa). Si la potencia de la red es baja, cuando se enciende el dispositivo se producirá una "reducción": la luz de las lámparas se atenuará por un segundo.

En el proceso de estudiar la casa “con pasión”, probablemente se descubrirán muchas desviaciones del ideal. Puede aceptar algunas deficiencias. Pero también hay algunos que el nuevo propietario tendrá que arreglar. Y es mejor imaginar de inmediato.

No todo el mundo tiene suficiente tiempo libre, habilidades y fondos para construir ellos mismos la casa de sus sueños. Por lo tanto, muchos de los que sueñan con su propia casa de campo buscan una salida a la situación en el mercado inmobiliario secundario.

Buscar una opción adecuada que a primera vista le convenga en todos los aspectos es sólo la mitad de la batalla. No todo es tan simple, ya que muchas de sus deficiencias y desventajas se pueden ocultar cuidadosamente detrás de la hermosa fachada de la casa.

Antes de comenzar la inspección

¿Por qué se construyó la casa? Esto es lo primero que debe saber antes de comenzar a buscar la opción que le guste. Si la casa fue construida por el propietario para él y vivió en ella durante algún tiempo, esto es muy bueno. Si el edificio fue construido para la venta, vale la pena pensar si vale la pena involucrarse en él.

Hay que tener en cuenta que cuando la finalidad de construir una casa es su posterior venta, la calidad de los materiales para la construcción probablemente deje mucho que desear. En la mayoría de los casos, una persona que decide construir primero una casa y luego venderla ahorrará todo lo posible y comprará sólo los materiales de construcción más baratos. Por desgracia, ésta es la ley del mercado: "comprar más barato, vender más caro".

Otro matiz importante es que es mejor inspeccionar la casa antes de comprarla en la primavera, ya que en esta época del año todos los problemas asociados con el exceso de humedad, la humedad y el impacto del agua subterránea en el edificio (especialmente el sótano) serán claramente visibles. Hablamos de goteos, hongos y moho en las paredes.

Techado, alcantarillado, luz y calefacción.

El estado del tejado de su casa es uno de los aspectos más importantes a considerar. Al inspeccionar la casa, debe subir al ático e inspeccionar cuidadosamente el techo desde el interior. También debe asegurarse de que el sistema de drenaje del edificio esté en buen estado de funcionamiento.

Al revisar el sistema de alcantarillado, es necesario drenar una gran cantidad de agua en la casa y asegurarse de que drene al pozo negro rápidamente y sin problemas. Por cierto, cuanto más espacioso sea el pozo negro, con menos frecuencia tendrá que llamar a una alcantarilla más adelante.

El estado del cableado eléctrico, el suministro de agua y los sistemas de calefacción: todo esto debe comprobarse cuidadosamente antes de aceptar comprar una casa. Entonces, si los cables en el panel de distribución están completamente desordenados, entonces el cableado eléctrico de la casa puede fallar en cualquier momento.

Tampoco estaría de más comprobar el funcionamiento de la caldera de calefacción. Si los radiadores de la casa se calientan media hora después de encender la caldera, entonces no hay nada de qué preocuparse.

Fuentes:

  • Sitio web sobre bienes raíces en el campo.

Si decides construir una casa de campo, necesitas conocer todos los peligros que puedes encontrar durante el proceso de construcción. Al elegir contratistas no profesionales e irresponsables, pondrá incluso el proyecto de vivienda más ideal al borde del fracaso.

Separando el trigo de la paja

Hoy en día, innumerables grupos de equipos de construcción ofrecen sus servicios, pero no se apresure a elegir, teniendo un conocimiento mínimo de construcción. En primer lugar, comprenda qué tipos de cimientos existen, cuánto tiempo debe fraguar el concreto y cuánta resistencia ganará en una semana, el coeficiente de conductividad térmica y la resistencia a la transferencia de calor. Descubra qué es el punto de rocío, cómo prevenir su aparición, cuáles son los componentes de una tarta de techo aislada, qué intersección es necesaria al unir las armaduras, etc.

Teniendo estos conocimientos, podrá elegir trabajadores competentes con quienes podrá hablar el mismo idioma.

Si decides ordenar la construcción de una casa para liberar a capataces y cuadrillas “de la calle”, recuerda que ellos no asumirán ninguna responsabilidad por el resultado. Los constructores independientes no se esfuerzan mucho en cumplir los plazos y la calidad del trabajo, aunque si tienes suerte e identificas deficiencias antes del último pago de la tarifa, es posible que puedas obligarlos a corregir el defecto. De lo contrario, tendrá que desembolsar costes adicionales para eliminar defectos.

Nos aseguramos del engaño.

Antes de que los constructores comiencen a cumplir con su pedido, asegúrese de concluir un acuerdo con ellos con especificaciones técnicas detalladas y un presupuesto cerrado. Describir y calcular globalmente todo el proceso hasta el más mínimo detalle. Algunas empresas constructoras preparan estimaciones más económicas y las aumentan entre un 30% y un 40% al final de la construcción.

Hoy en día, existen dos obstáculos principales: la subestimación de los volúmenes de construcción y la exclusión de las etapas de trabajo de la estimación.

Por lo general, un cliente, al elegir una empresa para construir una casa de campo, se guía por cuánto y cuánto cuesta: quien sea más barato es el promotor. Sin embargo, cabe recordar que todas las empresas realizan estimaciones en función de sus tecnologías, materiales y equipos. La configuración correcta debe incluir la presencia de cimientos, sótano, pisos del sótano, paredes externas, tabiques internos, pisos, techos, canalizaciones de ventilación y chimeneas, un sistema de drenaje, acabado del sótano y fachadas, así como escaleras entre pisos y de entrada. .

Por ello, los profesionales recomiendan realizar una licitación entre varias empresas constructoras y asegurarse de que sus estimaciones incluyan los costos generales y los costos de equipos y mecanismos. También verifique el volumen de los principales tipos de trabajo y celebre contratos solo con organizaciones que trabajen con un presupuesto cerrado.

Vídeo sobre el tema.

Fuentes:

  • ¿Cuánto cuesta construir una casa?

Antes de adquirir una propiedad en el campo, es necesario realizar unos sencillos pasos que le ayudarán a evitar posibles problemas asociados al funcionamiento de la construcción y del terreno.

Al comprar una propiedad inmobiliaria, es importante verificar correctamente los documentos de la casa y el terreno, y también asegurarse de que el edificio cumpla con los requisitos para locales residenciales. Esto no llevará mucho tiempo, pero este paso garantizará que esté comprando una casa de calidad.

¿Cómo verificar los documentos de una casa y un terreno?

La mejor opción es comprar un inmueble que sea de propiedad, es decir, que tenga Certificado de Título. Esto se aplica tanto al edificio residencial como al lote. Sin embargo, también en este caso se debe prestar atención al registro de la vivienda, que el propietario debe tener. Debes revisar cuidadosamente cada página de este documento y asegurarte de que no hay quienes estén empadronados en la casa, pero no vivan en ella. Por ejemplo, en estos momentos cumple su condena en “lugares no tan lejanos”. Esto evitará que la persona sea dada de alta.

También conviene preguntar a los vecinos si hay otros solicitantes de vivienda, por ejemplo, herederos de la persona que anteriormente era propietaria de la casa. Tendrán derecho a reclamar su parte del inmueble dentro de los seis meses siguientes a la fecha del fallecimiento del propietario. Si se compra una casa con parcela en una zona rural, se debe contactar con la administración y asegurarse de que los documentos proporcionados al comprador por el propietario de la propiedad sean auténticos.

¿Cómo comprobar un edificio residencial antes de comprarlo?

No se recomienda comprar este tipo de viviendas en invierno. En primer lugar, será imposible saber qué tan buenas son las vías de acceso a la casa y qué tipo de terreno hay en el sitio. En segundo lugar, en la estación fría es difícil evaluar correctamente el estado de la base. Es importante prestar atención a qué tipo de tubería se instala en el techo de la casa. Es óptimo si es de ladrillo. Si está hecho de tubería de fibrocemento, debe comprobar con qué firmeza está fijado.

Es necesario asegurarse de que el agua del pozo o pozo sea apta para beber. Puede pedir a los propietarios que le muestren el hervidor: si hay muchas incrustaciones características en sus paredes, entonces la calidad del agua es cuestionable. Se debe prestar especial atención a la inspección del subsuelo. Es recomendable llevar un punzón y utilizarlo para “probar” la seguridad de vigas y troncos. Si la punta de la herramienta penetra con dificultad en la madera, significa que está bien conservada y tiene suficiente resistencia. Si la casa no tiene un piso subterráneo, esto es un factor de advertencia. Puede indicar que el área se inunda regularmente.

Se debe prestar especial atención al ático y a la estufa. A menudo, en las casas más antiguas es el tejado y la estufa los que necesitan una reconstrucción seria. Tiene sentido que el comprador conozca a los vecinos y averigüe si los propietarios de la casa tienen alguna cuestión controvertida con ellos sobre la colocación de una valla u otros edificios. Si sigue estos sencillos pasos, se minimizará el riesgo de comprar una propiedad en dificultades.

base de tira- Se trata de una base en forma de cinta, que se dispone a lo largo del perímetro del edificio y las partes internas que pasan por debajo de los muros de carga de la futura casa. Puede estar hecho de hormigón armado monolítico, bloques de hormigón y ladrillos.
Lo primero que debemos hacer es comprobar que la superficie esté horizontal y libre de grietas;
Para piedras y bloques: ausencia de destrucción, pérdida de elementos individuales, su desplazamiento, presencia de una capa impermeabilizante.
Para ladrillos: sin destrucción de las juntas de mortero, sin pérdida de ladrillos individuales, presencia de una capa impermeabilizante;
Para tiras de hormigón: ausencia de baches, astillas, partes sobresalientes del cinturón de refuerzo, delaminación;

Fundación columnar Se trata de una base de pilares de soporte que se eleva por encima del suelo. Dicha base no es continua, distribuye la carga de la estructura puntualmente. Los propios soportes se colocan en las esquinas de la estructura, en los puntos de intersección de los muros de carga y a lo largo del perímetro. El paso entre los soportes debe ser de al menos 2 metros.
Esta es la base más económica. Se utiliza para baños, casas pequeñas y de estructura, y dependencias.
Durante la inspección se controla el nivel vertical de instalación de los pilares y la ausencia de deformaciones y defectos de los pilotes.

Fundación de azulejos- Se monta una losa monolítica de hormigón armado en un pozo previamente excavado. Al comprobar la calidad, es necesario comprobar si hay grietas, signos de destrucción y distorsiones graves en relación con los ejes en su superficie. Y también si existe una capa de impermeabilización y la presencia de ropa de cama durante la construcción de la base.

Para instalar una base de tira columnar, es necesario construir pozos, cuyo fondo estará ubicado por debajo del nivel del punto de congelación. Antes de comenzar a trabajar, se llevan a cabo estudios geológicos; de lo contrario, los cimientos simplemente se sacarán en invierno y esto conducirá a su destrucción. La parte inferior de la base se ensancha y luego se rellena con hormigón en lugar de cubrirse con arena. Los pilotes de soporte deben quedar perfectamente nivelados, no se permiten desviaciones del nivel. La carga que puede soportar un pilar es de cinco a diez toneladas, antes de comenzar la construcción es necesario calcular con precisión qué cargas totales crearán la estructura de la casa y la cinta de la reja.

Es mejor comenzar a inspeccionar los cimientos de su casa una vez que termine el invierno. Durante este período, la base se someterá a una prueba de congelación/descongelación y todos los defectos, si los hubiera, serán perceptibles. Es inútil realizar tales inspecciones inmediatamente después de la construcción, ya que más adelante se notarán problemas graves.

Inspección del suelo alrededor del edificio, verificando el tamaño del área y el ancho de la base, su cumplimiento con los datos calculados. Evaluación del estado de la propia casa. Grandes grietas en las paredes, el piso del edificio, la presencia de desviaciones: todo esto indica que los cimientos de la casa han sufrido algún tipo de deformación; Si se observan depósitos de sal en las paredes del sótano, entonces la capa impermeabilizante está dañada o falta. Sin aislamiento, la base comenzará a absorber humedad, y esto conducirá al hecho de que la casa comenzará a colapsar, aparecerá un olor a humedad en el interior y crecerá moho en las paredes; la porosidad de la base se puede comprobar así: si hay muchas burbujas, entonces dicho hormigón no puede ser duradero, es demasiado poroso;
y también es necesario determinar si los cimientos han sido rellenados. Es necesario excavar entre 30 y 40 cm desde el costado de la pared de cimentación. La ausencia de lecho indica que la resistencia de dicha estructura es baja;
Para la base se suele utilizar hormigón M200 o M400. En este caso, el espesor de las paredes puede ser de 40 cm. Si se utilizó hormigón celular M600, entonces el espesor debe alcanzar los 45 cm, para M800 - de 68 cm, para M1000 (se usa muy raramente) - de 94 cm.

Para comprobar la base, puede utilizar una variedad de métodos, incluido un equipo especial. Para una base de columnas, este es un dispositivo que se utiliza para diagnosticar pilotes. Dicho equipo funciona según el siguiente principio: el trabajo se basa en el método de realizar la detección de fallas sísmicas espectrales y a nivel del edificio.