¿Qué hay de nuevo en la construcción? En primera lectura se aprobaron modificaciones a la ley sobre la construcción en participación. ¿Qué se requiere del desarrollador?

Los precios inmobiliarios crecen rápidamente cada año. En 2019, incluso un apartamento de una habitación en una zona desfavorable de Moscú puede convertirse en un gasto inasequible para la mayoría de las familias rusas.

Cada uno encuentra su propia salida a la situación: ahorrar dinero durante muchos años con la esperanza de algún día comprar su propio apartamento (este método es económicamente ineficaz, ya que el precio de la moneda puede aumentar o disminuir varias veces durante varios años), sacar el cantidad necesaria para la compra a crédito un gran porcentaje.

Mayoría decision racional participará en la construcción compartida. Un individuo concluye un acuerdo de cooperación con el desarrollador y puede recibir un apartamento a un precio favorable.

Entró en vigor en 2019 nueva ley Un proyecto según el cual la construcción compartida puede extenderse no sólo a edificios de apartamentos, sino también a casas adosadas. También han cambiado los requisitos para los promotores, el procedimiento para determinar el coste del contrato y su rescisión.

Los orígenes de la construcción compartida se remontan a la URSS. Para conseguir su propia propiedad inmobiliaria, un ciudadano. Unión Soviética Debe haber una cola enorme. Muy a menudo la gente esperaba su turno durante varios años.

Algunos ciudadanos, para reducir significativamente el período de espera, comenzaron a unirse en cooperativas de vivienda. Los miembros de dichas asociaciones podrían obtener un apartamento en un plazo más corto. Además, al construir bienes inmuebles para dichas personas, se tuvieron en cuenta sus características individuales.

Un principio similar todavía se aplica hoy. Los accionistas firman un acuerdo con el promotor. El primero recibe la vivienda en poco tiempo y a un precio muy favorable, mientras que el segundo construye con cargo a los fondos de los accionistas y se libera de la necesidad de obtener un préstamo.

Condiciones para los accionistas

La construcción compartida ofrece a los accionistas condiciones favorables para la compra de inmuebles:

1. Ahorros importantes. Los apartamentos en el mercado secundario pueden ser más del doble de caros que los apartamentos en construcción.
2. Posibilidad de plan de cuotas. El accionista tiene derecho a realizar pagos por la propiedad en etapas mientras se realiza la construcción.
3. Una persona que haya celebrado un acuerdo con un desarrollador puede determinar de forma independiente el diseño de su apartamento. Esto le permitirá ahorrar significativamente dinero en reparaciones y remodelaciones en el futuro.

Estas ventajas “atraen” a los ciudadanos a firmar un acuerdo con los promotores. Pero la construcción compartida no es un procedimiento tan sencillo e ideal como podría parecer a primera vista. Tiene muchas trampas.

Riesgos

Quien quiera adquirir un apartamento de esta forma debe ser consciente de los posibles riesgos:

1. Aplazamiento de la entrega de pisos a los accionistas. No siempre es posible completar la construcción a tiempo. Los retrasos pueden deberse a muchas razones, desde retrasos en los materiales hasta falta de fondos para la construcción. El problema se puede resolver de forma muy sencilla: atraer fondos del propio desarrollador. Pero no todo el mundo está preparado para hacer esto. La falta de fondos a menudo conduce a un cese total de la construcción y a la pérdida de fondos por parte del accionista.
2. La celebración incorrecta de un contrato puede aumentar significativamente los costos de una persona al comprar un apartamento. Si hay inexactitudes en el documento o no está presente toda la información sobre la transacción, se le puede pedir al accionista que pague una cantidad adicional para poner la propiedad en funcionamiento. Por eso es necesario realizar el trámite con la mayor responsabilidad posible. Si no hay suficiente experiencia en esto, es mejor recurrir a los servicios de especialistas.

Lo anterior enumera sólo las dificultades más comunes que pueden encontrar los accionistas. En realidad puede haber mucho más.

Celebración de un acuerdo

Mayoría punto importante en esta transacción: la celebración de un acuerdo. El resultado futuro de los acontecimientos dependerá de ello. Al redactar un documento, se deben cumplir las siguientes condiciones:

1. Objeto de construcción. Es necesario describir detalladamente toda la información al respecto: nombre completo, tipo de edificio, número de pisos y departamentos y otros datos que permitan identificar el objeto.
2. Derechos y obligaciones de ambas partes del contrato. Cuanto más detalladamente se describan en el documento, menos malentendidos podrán surgir.
3. Plazo de construcción.
4. La fecha exacta de transferencia de los apartamentos a los accionistas para su puesta en funcionamiento.
5. Un documento que garantiza el cumplimiento de todos los términos del contrato.
6. El precio del objeto, condiciones y plazos de su pago. El precio total del apartamento incluye no sólo los costes directos de construcción, sino también la remuneración del promotor por la obra. El costo se puede pagar en un solo pago o en cuotas.
7. Datos de inscripción del acuerdo en el Registro.

No debe cooperar con aquellos socios que:

1. Ofrecen un trato basado en otros documentos (compraventa, préstamo, etc.).
2. Fijaron un precio sospechosamente bajo por la propiedad.
3. Distorsionan los hechos y proporcionan información falsa sobre la propiedad.

Innovaciones

Como se mencionó anteriormente, en 2019 la legislación Federación Rusa Ha habido algunos cambios relacionados con la construcción compartida. En primer lugar, ahora se realizan transacciones no sólo para apartamentos en edificios de apartamentos, sino también para casas adosadas.

Una casa adosada es una casa pequeña que consta de varios apartamentos de varios niveles. Cada uno de ellos tiene una entrada independiente, es decir, no existe una entrada común, como en los edificios convencionales de varias plantas. Los residentes de estas casas suelen tener su propio garaje y un pequeño patio. Este tipo de desarrollo se ha vuelto muy popular en Europa, durante mucho tiempo no estuvo muy extendido en Rusia.

Además, se ha modificado el procedimiento para determinar el precio exacto de un inmueble cuando se participa en una construcción compartida. Previamente, el contrato debe indicar el coste exacto que el accionista paga al promotor por la construcción de una propiedad residencial. Podría incluir el costo trabajo de construcción y servicios de socios individuales.

Según la nueva versión de la ley, ahora el precio exacto depende del número de unidades adicionales de espacio no residencial (balcón, terraza, etc.). Además, el precio del contrato se paga sólo después de que el documento se registre oficialmente.

Anteriormente, el accionista podía rescindir libremente el contrato si el promotor no cumplía los términos básicos del contrato. Ahora el procedimiento para cancelar un contrato es algo más complicado. Esto sólo es posible después de una prueba. Si el tribunal determina que el desarrollador está actuando en contra del acuerdo establecido, este puede rescindirse.

También se han establecido nuevos requisitos para los propios desarrolladores. Deberán obtener opinión del Ministerio de la Construcción para participar en transacciones de construcción compartida. Este documento es en realidad un permiso para realizar este tipo de actividad. Para obtener una conclusión, debe comunicarse con el Ministerio de Construcción con el paquete de documentos correspondiente. El plazo para la consideración de la solicitud no supera los 30 días del calendario.

Si los promotores no cumplen con los requisitos que se les presentan, se les priva de la celebración, de ello se informa a todos los accionistas mediante mensaje escrito o correo electrónico.

La construcción compartida es un negocio rentable, pero bastante arriesgado. Antes de tomar cualquier decisión sobre la cooperación con los desarrolladores, asegúrese de estudiar la información básica y sopesar los pros y los contras. Más detalles sobre la construcción compartida y las innovaciones en este procedimiento para 2019 se pueden encontrar en el siguiente video:

Entonces, la construcción compartida es una transacción que permite a un individuo comprar un apartamento en condiciones favorables incluso en la etapa de construcción, y al desarrollador minimizar o reducir por completo sus propios costos de construcción. edificio de apartamentos o una casa a expensas de las inversiones en efectivo de los accionistas.

Las innovaciones en la construcción compartida se convirtieron en uno de los temas centrales de discusión en mesas redondas y conferencias sobre construcción celebradas durante la.

Quiebra por el rublo

Los desarrolladores llevan tres meses asimilando los cambios a la Ley Federal 214, que pueden mejorar enormemente el mundo de la construcción. El paquete es tan amplio que los abogados todavía están analizando las consecuencias de la aplicación de las nuevas normas en la práctica. Sus puntuaciones son impresionantes.

Así, Fedor Tsurinov, vicepresidente de Asuntos Jurídicos del grupo de empresas YIT, señala que una serie de normas pueden poner a cualquier promotor al margen de la ley y provocar el fracaso del proyecto, y ello por razones absolutamente formales.

Leyes y consecuenciasUn amplio paquete de enmiendas a la 214-FZ revivió el género olvidado del “lamento de Yaroslavna”. Los desarrolladores lo utilizan activamente. >> Uno de los nuevos requisitos es la ausencia total de deuda tributaria por parte del promotor: debe ser cero durante todo el período de construcción de la casa. Incluso si aparece un atraso de un rublo (por ejemplo, en caso de una falla técnica en la base de datos del Servicio de Impuestos Federales), según la nueva letra de la ley, se reconoce que el desarrollador no cumple con los requisitos de la ley (cláusula 7 de la parte 2 del artículo 3 de 214-FZ).

Además, la situación se desarrollará de la siguiente manera. El organismo de control (en San Petersburgo, el comité de construcción) está obligado, según la nueva ley, a notificar a Rosreestr dentro de un día hábil. Este departamento dejará automáticamente de registrar nuevas DDU y notificará a todos los accionistas ya registrados que su desarrollador ha perdido el derecho a recaudar fondos. En este caso, los accionistas tienen derecho a rescindir la DDU y exigir la devolución de su dinero con intereses.

“¿Se imagina la reacción de un accionista que recibe tal notificación del propio Rosreestr? Inmediatamente corre hacia el desarrollador para sacarle su dinero. Esto sólo significa una cosa: la quiebra de la empresa y el colapso del proyecto desde cero. Este es sólo un ejemplo de cómo está redactada esta ley”, afirma el experto.

Sin embargo, en nueva versión También hubo una ventaja para el promotor: se redujo considerablemente el número de requisitos redundantes en las declaraciones de proyecto. Ahora no es necesario describir en detalle cada apartamento del futuro edificio, los elementos de ingeniería y otros elementos que convirtieron la declaración del proyecto en un volumen de varias páginas.

“Será más fácil para el desarrollador redactarlo y el consumidor podrá entenderlo. Pero este es el único punto positivo que pudimos encontrar en 218-FZ”, dice Fedor Tsurinov.

¿Qué arreglarán?

Las principales batallas por la acción están por delante. Las discusiones entre bastidores se llevan a cabo desde hace mucho tiempo y las primeras discusiones oficiales sobre posibles ajustes tendrán lugar a mediados de octubre, en el marco del grupo de trabajo en el Consejo de la Federación. Recordemos que el Ministerio de la Construcción ya acordó escuchar a los constructores y, sin embargo, por ahora estamos hablando de correcciones técnicas.

La principal intriga de las próximas discusiones es hasta qué punto el legislador está dispuesto a escuchar y compartir el grito de los constructores.

Como señaló Mikhail Viktorov, presidente del Consejo de la Asociación Interregional de Organizaciones Especiales de Construcción, profesor de la Academia Rusa de Economía Nacional y Administración Pública bajo la presidencia de la Federación de Rusia, hasta ahora los autores de 218-FZ han reconocido la falacia. de una sola norma: “un desarrollador, un permiso de construcción”.

“Esta es una norma muy contradictoria, ya que en principio la ley apunta a una cierta centralización en la construcción. Después del 1 de julio, no habrá pequeñas y medianas empresas en el mercado: muchos promotores de las regiones están revisando sus estrategias, incluso hasta el punto de cerrar sus negocios. Al mismo tiempo, se ofrece una gran oportunidad a las grandes empresas tecnológicas. Pero al mismo tiempo, la ley les obliga a dividirse en decenas, si no cientos, de entidades jurídicas”, explica Mijaíl Viktorov.

Según él, la posición controvertida se ajustará en relación con los elementos de la estructura de planificación. Es decir, a un desarrollador se le puede permitir obtener múltiples permisos de construcción, al menos dentro de una cuadra, como parte de un proyecto de planificación del sitio. Esto también permitirá gastar el dinero de los accionistas en la construcción de infraestructura fuera de un sitio.

En cuanto a otras disposiciones controvertidas, no está claro. Aunque muchos requisitos financieros destruyen la estructura de costos existente del desarrollador y los aumentan significativamente. Por ejemplo, no se sabe qué hacer con los costos de compra de terrenos, estudios, diseño, ingeniería, etc.: los promotores se vieron privados de la oportunidad de compensar estas obras a expensas de los accionistas. Al mismo tiempo, los costos de los constructores en las regiones para "empaquetar" un sitio son bastante significativos y varían mucho. Según Mikhail Viktorov, los desarrolladores de Kaliningrado gastan entre el 8 y el 9% del coste total del proyecto para estos fines, y en la región de Moscú, hasta el 30%.

Muchas restricciones a los participantes del mercado son confusas. Se trata de la obligación de depositar el 10% de sus propios fondos en un depósito bancario. “No está claro si se trata de una demostración única de capacidad financiera y luego se puede gastar el dinero en el proyecto, o si este depósito es irreducible. Todavía no hay aclaraciones exactas al respecto”, señala Mijaíl Víktorov.

¿A cuánto ascienden las garantías?

Como destaca Oleg Ostrovsky, vicepresidente de la comisión de bienes raíces de la Sociedad de Consumidores de San Petersburgo y la región de Leningrado, además de los inspectores existentes, están apareciendo dos nuevos en el mercado de la construcción. Se trata de bancos que controlarán el gasto específico de los fondos de capital y un fondo de compensación que, junto con amplios poderes financieros, tendrá la oportunidad de controlar el progreso de la construcción de las instalaciones y, si es necesario, financiar su finalización. “Esto beneficiará a los accionistas. El fondo de compensación es una protección más seria para los accionistas que el seguro de responsabilidad civil”, confía.

Es cierto que todavía quedan muchas preguntas y dudas sobre la nueva estructura, que comenzará a recaudar fondos de los desarrolladores casi en noviembre. El director ejecutivo de la Unión de Asociaciones y Organizaciones de la Construcción de San Petersburgo, Oleg Britov, confía en que el fondo no podrá prescindir de la creación de sucursales regionales. “El fondo no podrá funcionar plenamente con una sola cuenta corriente en Moscú. Además, es necesario crear departamentos de suscripción; sin ellos, los riesgos de todos los participantes en el fondo aumentan significativamente”, afirma.

“Teniendo en cuenta que en Rusia hay 300.000 registrados empresas constructoras, poner en marcha el mecanismo de suscripción (evaluación de riesgos) es demasiado caro. Según mis previsiones, el año que viene el importe de las aportaciones al fondo se fijará en el 3%. En los escenarios más pesimistas, los expertos sitúan la cifra entre el 6% y el 7%. Éste ya es el nivel de las garantías bancarias, de la tutela bancaria”, afirma CEO SK "Respeto" Alexander Artamonov.

Le recordamos que el importe de las aportaciones de los promotores al fondo se fija actualmente en el 1,2% del precio de cada contrato de participación accionaria. Las autoridades prometen cambiar esta tasa no más de una vez al año.

También existe un mecanismo alternativo en la ley.

"Las cuentas de depósito en garantía son el futuro del mercado primario en términos de progresividad y seguridad de las transacciones", dice Tatyana Khobotova, directora del centro de préstamos hipotecarios de la sucursal VTB 24 en San Petersburgo.

Según ella, el dinero del accionista en cuentas de depósito en garantía estará protegido incluso si se revoca la licencia del banco. Ya en 2018, los legisladores estipularán que los fondos depositados en cuentas de depósito en garantía no se incluirán en la masa de la quiebra durante la reorganización de un banco en caso de quiebra. Y el accionista podrá recibir su dinero en su totalidad, y no 1,4 millones de rublos. bajo el seguro DIA.

Sin embargo, los desarrolladores todavía rechazan el esquema de depósito en garantía, lo que significa una transición completa del proyecto a dinero prestado. Vladimir Gribkov, director de proyectos de Nord West Development, presentó cálculos de cómo cambia la estructura de financiación de un mismo proyecto de inversión en diferentes esquemas, incluso cuando se utiliza financiación de proyectos mediante cuentas de depósito en garantía.

“Con una financiación del proyecto del 15%, el beneficio del promotor se reduce diez veces. Y para obtener la misma rentabilidad del proyecto que cuando se utilizan los fondos de los accionistas, las tasas de préstamo deben estar en el nivel del 4,5-4,7%. O aumentar el precio de venta de la vivienda al menos en un 15%”, opina Vladímir Gribkov.

Algunos expertos confían en que, en las nuevas condiciones, los bancos podrán ampliar significativamente su presencia en el mercado de la construcción, ya que será más rentable para los promotores incluirlos entre sus accionistas; en este caso, la financiación del proyecto costará varias veces menos. .

¿O tal vez sin agregar?

Curiosamente, en el último foro hubo muchas declaraciones sobre los peligros de recargar.

“Cada año se realizan cambios y modificaciones a 214-FZ. Pero no se puede mejorar infinitamente algo que no funciona desde el principio. Vender un apartamento en un edificio en construcción es la sonrisa de un gato de Cheshire”, afirma el jefe del departamento de gestión inmobiliaria de la Universidad Estatal de San Petersburgo. Universidad de Economía Serguéi Maksimov.

Son principalmente los funcionarios los que se enfrentan a la tarea de detener la creciente ola de instalaciones problemáticas que crece durante la crisis. El primer vicepresidente del Comité de Política de Vivienda y Vivienda y Servicios Comunales de la Duma Estatal, Alexander Sidyakin, dijo que estas enmiendas fueron "conseguidas con esfuerzo": ya hay 1.200 objetos de preocupación en el país, donde 130 mil ciudadanos han comprado viviendas.

Y las autoridades de la región de Leningrado proponen abandonar por completo la construcción de capital compartido. El vicegobernador de la 47.ª región, Mikhail Moskvin, en la inauguración del Congreso de Vivienda de toda Rusia pidió a los promotores que anuncien las condiciones bajo las cuales los promotores podrán vender apartamentos sólo en casas terminadas, así como las necesarias medidas de apoyo por parte de las autoridades de la región de Leningrado.

Al parecer, los funcionarios regionales nunca recibieron respuesta a este llamado. Y el otro día se les ocurrió una iniciativa para introducir 214-FZ, que ya estaba hinchada por los ajustes. Junto con las medidas para resolver más eficazmente los problemas de las construcciones sin terminar (nuevos criterios para las instalaciones problemáticas, un procedimiento de quiebra acelerado que las propias autoridades pueden iniciar, etc.), los funcionarios quieren ofrecer al mercado un nuevo controlador, en forma de bancos estatales. . No sólo tendrán que controlar el gasto de los fondos de los accionistas, sino también ejercer un control total sobre el progreso de la construcción.

Como muestra la práctica, 214-FZ resistirá más de una correspondencia. Pero con demasiada frecuencia empezaron a insinuar a los promotores que tal vez estarían mejor sin los fondos de los accionistas.

Texto: Alexander Smirnov Foto: Alexey Alexandronok

Tener casa propia es aún más genial que tener un coche. Después de todo, si puedes llegar del punto A al punto B en autobús, entonces arreglártelas sin tu propio techo es muy problemático. Y los precios de los apartamentos prefabricados obligan a muchos a buscar una salida en la construcción compartida: resulta al menos no mucho más barato, pero sí más barato.

La Ley 214-FZ sobre construcción compartida tiene como objetivo ayudar a una persona a protegerse a sí misma y a sus ahorros de desarrolladores sin escrúpulos y a recibir sus metros cuadrados pagados.

El propósito de nuestro artículo es contarte los puntos principales que necesitas saber sobre la ley 214-FZ. También puedes descargar desde nosotros texto completo la ley en su versión actual (debajo del texto del material, al final de la página).

Por qué y quién lo necesita

El mayor peligro de “recargar” es que ya hayas pagado el dinero y tu apartamento en la nueva casa todavía exista sólo en papel, porque la casa aún no está construida.

Ejemplo 1

Con el nacimiento de gemelos, a la familia Benediktov se le hizo difícil reunirse en una habitación. Por lo tanto, se decidió vender la pequeña familia, agregar el dinero ahorrado para el automóvil y comprar un nuevo rublo de tres rublos en una casa en construcción. 214 de la ley de construcción compartida, los cónyuges no leyeron, pero según el acuerdo con el promotor, la casa debía entregarse en seis meses.

En ese momento, la esposa y los hijos de Benediktov se mudaron a la aldea con sus padres, y el cabeza de familia comenzó a prepararse para la mudanza. Pero cuando, seis meses más tarde, el feliz Benediktov vino a admirar su nuevo apartamento En el número 25, eso es lo que decía su contrato, allí encontró a un tipo inteligente que estaba supervisando activamente a los reparadores. El hombre también firmó un acuerdo de participación, pagó el dinero y, según los documentos, tenía el mismo derecho al mismo apartamento número 25. En la casa había varios tipos más pobres. Y todos ellos llevan varios años dando vueltas en los tribunales. Los apartamentos en disputa han sido arrestados y la esposa de Benediktov amenaza con divorciarse.

Ejemplo 2

Emma Stanislavovna vendió su dacha y sus joyas antiguas para comprarle a su nieto un apartamento, aunque pequeño, pero separado. Elegí la empresa constructora por consejo de unos amigos. Casa nueva Prometieron entregarlo en unos meses. Pero han pasado dos años y el nuevo edificio se ha elevado sólo tres pisos en lugar de los dieciséis previstos. El promotor ha quebrado, se busca al director y los accionistas defraudados, encabezados por Emma Stanislavovna, hacen piquetes en el ayuntamiento y escriben cartas a todas las autoridades.

Hasta hace poco, estas situaciones no eran infrecuentes. La nueva ley de construcción compartida - 2018 ha sufrido muchos cambios y adiciones desde la aprobación de su primera edición en 2004, hasta que, finalmente, podemos hablar del surgimiento en ella de un verdadero sistema de regulación estatal de las actividades de los promotores y garantías. ese dinero no desaparecerá sin dejar rastro, sino que la propiedad será construida y entregada a sus propietarios.

Lo que los inversores necesitan saber

El texto de la ley es bastante complejo y está destinado más a profesionales, pero conviene recordar algunos puntos para toda persona que decida participar en la construcción compartida:

• 214 La Ley Federal de Construcción Compartida establece la obligatoriedad registro estatal acuerdo para viviendas adicionales, y el dinero para viviendas nuevas se paga solo después de dicho registro en Rosreestr. Este protege al accionista del riesgo de doble venta, es decir, el promotor ya no podrá vender el mismo apartamento a varios compradores;
• Se prevé la creación de fondos de compensación especiales, que se forman a partir de aportaciones obligatorias de las empresas constructoras antes de celebrar un acuerdo con el primer accionista. Por tanto, si el promotor no dispone de fondos suficientes para completar la construcción, los recibirá del fondo de compensación. Si el promotor abandona la propiedad o quiebra, los accionistas recibirán una compensación de este fondo;
• la propia empresa constructora ahora debe tener experiencia en la construcción Edificio de apartamentos durante al menos tres años, y el monto de sus propios fondos debe ser al menos el 10% del costo planificado del proyecto. Esta norma tiene como objetivo proteger a los ciudadanos de las empresas fantasma.

¿A qué más prestar atención?

Cada desarrollador está obligado por ley a crear su propio sitio web oficial en Internet. En dicho sitio puede encontrar toda la información necesaria sobre la propia empresa constructora, los permisos de construcción que tiene, la documentación de diseño de los objetos en construcción, información sobre el pago de las contribuciones al fondo de compensación por parte del desarrollador, así como proyectos de acuerdos de participación accionaria. . La revisión preliminar de estos documentos le permitirá elegir Mejor opción al decidir participar en la construcción compartida y, si es necesario, consultar previamente con un abogado.

La fiabilidad del desarrollador y la calidad de su trabajo también pueden juzgarse por las demandas presentadas en su contra. Los conflictos que involucran a organizaciones son examinados por tribunales de arbitraje: estos casos se pueden encontrar en su sitio web oficial. Puede conocer las reclamaciones presentadas por los ciudadanos contra el promotor y las decisiones tomadas al respecto en el portal "Justicia" del Sistema Automatizado del Estado.

Denis Artemov, abogado principal del bufete de abogados Via lege, informa al portal Novostroy-M sobre los principales cambios introducidos en la Ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles..." del 30 de diciembre de 2004 No. 214- Ley Federal, introducida por Ley Federal de 29 de julio de 2017 No. 218-FZ.

Introducción

El 30 de noviembre de 2017, el Presidente del Gobierno de la Federación de Rusia, Dmitry Medvedev, durante una entrevista con los canales de televisión rusos, pidió abandonar la construcción compartida en favor de las hipotecas, considerando tales acuerdos como una herencia del mercado inmobiliario subdesarrollado, “rudimentos de la una era anterior”.

Ya el 25 de diciembre de 2017, se publicó en el sitio web oficial del Gobierno de la Federación de Rusia una “hoja de ruta” para una transición gradual de la financiación de la construcción mediante acciones al uso de cuentas de depósito en garantía y préstamos a los promotores.

La implementación del plan de acción incluye tres etapas principales:

• preparatorio (hasta el 30 de junio de 2018), que consiste en la creación de un marco regulatorio para la transición a un modelo de financiamiento objetivo;
• transitorio (del 1 de julio de 2018 al 30 de julio de 2019): celebración de acuerdos de participación en la construcción compartida tanto utilizando el mecanismo de cuentas de depósito en garantía y/o cuentas especiales, como con recaudación de fondos en virtud de acuerdos de participación en la construcción compartida directamente con el desarrollador utilizando mecanismos existentes para proteger los derechos de los accionistas;
• final (del 1 de julio de 2019 al 31 de diciembre de 2020) - transición para celebrar todos los acuerdos de participación en la construcción compartida utilizando el mecanismo de cuentas de depósito en garantía y/o cuentas especiales.

Estos acontecimientos se convirtieron en tema de animados debates sobre el destino futuro de la institución de construcción compartida.
Quizás una solución tan radical a los problemas de la construcción compartida sea la retórica preelectoral: las próximas elecciones presidenciales de la Federación de Rusia tendrán lugar en marzo de 2018 y el partido en el poder debe demostrar actividad en los problemas sociales más acuciantes.

Después de todo, será muy difícil crear una alternativa digna a la participación compartida de los ahorros personales de los ciudadanos en la construcción.

La participación en el capital, que esencialmente representa financiación sin intereses para el desarrollador, está más allá de cualquier competencia para los desarrolladores en términos de "facilidad de uso".

Sin embargo, los legisladores han tomado un rumbo hacia una regulación más estricta y una reforma gradual de la institución de la construcción compartida, lo que implica cambios correspondientes en la legislación federal.

Ley federal "Sobre una sociedad de derecho público para la protección de los derechos de los ciudadanos: participantes en la construcción compartida en caso de insolvencia (quiebra) de los promotores y sobre modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia" de 29 de julio de 2017 No Se adoptó 218-FZ, que contiene muchas enmiendas a 214-FZ.

Las modificaciones entran en vigor a partir de 01 de enero y 1 de julio de 2018. Muchos de ellos son de naturaleza fundamentalmente nueva. Las novedades han endurecido seriamente los requisitos para las empresas constructoras, el proceso de construcción y el uso de los fondos recibidos de los ciudadanos. Además, si se implementa la “hoja de ruta”, estas innovaciones serán sólo el comienzo de una galaxia de enmiendas al 214-FZ.

Pero ya ahora, muchos desarrolladores argumentan que los cambios fundamentales complicarán significativamente el trabajo de los constructores, reducirán el número de empresas constructoras (principalmente pequeñas y medianas promotoras), reducirán el volumen de construcción de viviendas y, como resultado, conducirán a un aumento de los precios de los inmuebles residenciales.

Aquí no estaría de más recordar que desde su adopción, 214-FZ se ha modificado en un grado u otro 16 veces, y cada nuevo intento de los legisladores de hacer que el mercado de la construcción sea más transparente y seguro ha provocado críticas similares por parte de los desarrolladores. pero en el ámbito del desarrollo siguen operando grandes, medianas y pequeñas promotoras.

La verdad es que los intentos anteriores de reformar el 214-FZ no pudieron resolver el problema de los accionistas defraudados. ¿Hasta qué punto “funcionarán realmente” las innovaciones, hasta dónde llegarán realmente y qué tan positivo o negativo será su trabajo?

¿Cuándo empezarán a funcionar las innovaciones?

Lo que llama inmediatamente la atención es que la mayoría de los cambios afectarán únicamente a los edificios nuevos, cuyo permiso de construcción se recibió después del 1 de julio de 2018. Es decir, el legislador, basándose obviamente en la gravedad de las novedades, dio a las empresas constructoras un año entero para prepararse para las nuevas condiciones laborales.

Por otro lado, algo similar ya ocurrió en el momento de la aprobación del propio 214-FZ en diciembre de 2014, cuando su efecto se amplió a las instalaciones para las cuales se obtuvieron permisos de construcción después del 1 de abril de 2015.

En aquel entonces, muchos desarrolladores simplemente recibieron permiso para construir una serie de objetos antes de la fecha "X", después de lo cual completaron silenciosamente la construcción durante varios años más, sin estar sujetos a innovaciones.

Existe una alta probabilidad de que muchos desarrolladores implementen un escenario similar ahora.

Es de destacar que muchos edificios nuevos no se verán afectados en absoluto por las innovaciones de 214-FZ. Estamos hablando de aquellas casas que se construyen según el esquema de cooperativas de construcción de viviendas (HCS) o cooperativas de ahorro de vivienda (ZhNK), así como bajo acuerdos preliminares para la compra y venta de apartamentos. La nueva versión de la ley todavía no prohíbe tales esquemas de recaudación de fondos para la construcción, y aquí la relación jurídica "desarrollador-ciudadano" 214-FZ no regula en absoluto.

Curiosamente, las novedades privaron a los promotores de la oportunidad de emitir o adquirir valores, a excepción de acciones. Dado que las letras de cambio son uno de los tipos de valores, la nueva edición de 214-FZ finalmente eliminó el "esquema de letras" para financiar nuevos edificios.

Requisitos generales para el desarrollador.

Al consolidar muchos requisitos nuevos para el desarrollador, el legislador introdujo un nuevo concepto: "desarrollador especializado".

A partir de ahora, sólo una empresa comercial puede ser un desarrollador especializado: organizaciones comerciales corporativas en forma de sociedades de responsabilidad limitada o sociedades anónimas. Desarrolladores como organizaciones sin fines de lucro, organizaciones públicas, deportes, música, instituciones educativas y científicas se están convirtiendo en cosa del pasado.

Dado que el promotor debe realizar la función de construcción y, según las nuevas exigencias legales, no puede realizar otras funciones, esta norma parece lógicamente justificada.

El desarrollador debe tener al menos 3 años de experiencia en el mercado de la construcción de edificios de departamentos (como desarrollador, cliente técnico o contratista general). Es obligatorio disponer de permisos para poner en funcionamiento al menos 10 mil metros cuadrados de edificios de viviendas.

Esta innovación complica significativamente la entrada de nuevas empresas constructoras al mercado. Ahora la organización primero debe "probar su valía", es decir, adquirir una cierta duración de servicio y experiencia laboral, y sólo entonces obtener el derecho a atraer fondos de los ciudadanos para la construcción de edificios de apartamentos.

La novela también reducirá el número de pequeñas empresas constructoras que ya existen, pero que “no cumplen” los criterios especificados.

El gerente, el jefe de contabilidad y otras personas de los órganos de dirección del promotor no deben tener antecedentes penales por delitos en el ámbito de la actividad económica o contra la autoridad gubernamental, ni haber sido declarados previamente (hace menos de 3 años) bajo responsabilidad subsidiaria por obligaciones. entidad legal, estar insolvente (en quiebra). Los mismos requisitos se aplican a los beneficiarios del promotor.

En la declaración de proyecto publicada para la vista del público, el desarrollador deberá indicar información sobre el cumplimiento por parte de sus administradores de los requisitos de la ley.

Se presta especial atención a la mayor apertura informativa del desarrollador. En su sitio web oficial, el desarrollador deberá publicar en su totalidad los estados financieros intermedios a más tardar 5 días naturales después del final del período de informe correspondiente, así como los estados contables anuales y el informe de auditoría a más tardar 120 días naturales después del final del período de informe correspondiente. al final del año de informe correspondiente.

El desarrollador estará obligado a publicar la misma información en el Sistema Unificado de Información de la Construcción de Vivienda, obligación que surge a partir del 1 de enero de 2018.

Es importante señalar que ese tipo de Estados Unidos Sistema de informacion ya se ha ganado (https://nash.dom.rf/).

Estabilidad financiera del desarrollador.

Varias innovaciones tienen como objetivo aumentar la confiabilidad financiera de los desarrolladores.

En la nueva edición de 214-FZ, el requisito previamente existente para valor mínimo capital autorizado, dependiendo del área de las instalaciones en construcción (desde 2,5 millones de rublos con un área total de hasta 1,5 mil metros cuadrados, hasta mil 500 millones de rublos con un área total de más de 500 mil m2).

Sin embargo, ahora los fondos propios del promotor deben representar al menos el 10% del coste previsto del proyecto.

Se ha introducido un nuevo requisito sobre el saldo mínimo de fondos en la cuenta de un banco autorizado en la fecha de envío de la declaración del proyecto, que debe ser del 10% del coste de construcción del proyecto.

Las obligaciones del desarrollador no relacionadas con la construcción de un edificio de apartamentos no deben exceder el 1% del costo de construcción del proyecto a la fecha de envío de la declaración del proyecto al organismo autorizado. Los costos de mantenimiento del desarrollador no pueden exceder el 10% del costo de construcción del proyecto.

Además, el monto total de los pagos anticipados no debe exceder el 30% del costo de construcción del proyecto.

Según la nueva edición de 214-FZ, el desarrollador no puede participar ni crear organizaciones comerciales y sin fines de lucro. Por lo tanto, se ha intentado excluir la creación de holdings de construcción, que en la práctica no contribuyen tanto a la capacidad del promotor para mantenerse a flote, sino que simplifican la retirada de fondos de un promotor problemático fuera del alcance de los accionistas defraudados y de las autoridades. agencias.

Esto es especialmente cierto para las entidades legales extraterritoriales extranjeras afiliadas al desarrollador.

Sin embargo, parece que en la práctica esta prohibición puede eludirse fácilmente registrando filiales bajo “nuestros propios” nombres. individuos, formalmente no relacionado de ninguna manera con la organización desarrolladora.

El promotor no puede atraer préstamos ni empréstitos, con excepción de los específicos, y el propio promotor no puede conceder préstamos ni anticipos.

Como ya se señaló, a partir de ahora el desarrollador no tiene derecho a emitir bonos y otros valores, excepto acciones, ni a comprar valores (incluidas letras de cambio).

Requisitos de construcción

Una de las principales innovaciones fue la norma según la cual el promotor no tiene derecho a construir simultáneamente edificios de apartamentos con varios permisos de construcción y tiene derecho a atraer dinero de los accionistas sólo para la construcción de edificios de apartamentos especificados en un permiso.

Ahora el principio funciona: “1 promotor = 1 permiso de construcción”.

Esta innovación tiene como objetivo suprimir la práctica cuando el promotor finaliza la construcción de una edificio de apartamentos a expensas de los fondos recaudados para la construcción de otro edificio residencial. El último edificio residencial de esta cadena “viciosa” tenía un mayor riesgo de convertirse en una propiedad problemática.

Según la nueva edición de 214-FZ, el desarrollador tiene derecho a atraer fondos de los ciudadanos solo con un permiso de construcción.

En términos de organización de la contabilidad, el desarrollador deberá garantizar que los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida se mantengan por separado para cada edificio de apartamentos.

El promotor no podrá realizar actividades no relacionadas con la captación de fondos de los accionistas y la construcción de la instalación correspondiente. Tal concentración de los esfuerzos del desarrollador en el proceso de construcción, según el legislador, contribuirá a una construcción rápida y de alta calidad, además de minimizar los riesgos asociados con la responsabilidad financiera del desarrollador en otras áreas de negocio, que en última instancia afectaron negativamente. la financiación del desarrollo.

Sin embargo, en realidad, incluso antes, la mayoría de los desarrolladores prácticamente no "se separaron" de sus actividades principales, dominando solo tipos de actividades relacionadas con la construcción (registro de instituciones de educación preescolar, derechos de propiedad, renovación llave en mano de apartamentos terminados, etc.).

Un paso regulatorio significativo Parámetros técnicos construcción, es obligatorio realizar un examen de la documentación de diseño en todos los casos, incluso en construcciones de poca altura.

La falta de experiencia en esta área (principalmente en el campo de la construcción suburbana) a menudo condujo a violaciones importantes. construyendo códigos y reglas.

Fondo de Compensación

El desarrollador deberá realizar aportes a un fondo de compensación especializado por un monto del 1,2% del costo de cada DDU.

La organización sin fines de lucro "Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos - Participantes en la Construcción Compartida", creada por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 7 de diciembre de 2016 No. 1310, se está transformando ahora en una empresa de derecho público. .

Los fondos del fondo están destinados a completar la construcción de instalaciones problemáticas o pagar una compensación monetaria a los accionistas. Las contribuciones obligatorias al fondo de compensación reemplazaron los métodos previamente existentes para garantizar las obligaciones del promotor en forma de garantía bancaria obligatoria o seguro obligatorio de responsabilidad civil.

Sin embargo, el desarrollador aún puede utilizarlos voluntariamente.

Vale la pena señalar que el sistema de seguro obligatorio de responsabilidad de promotores que se practicaba anteriormente no se ha justificado en la práctica. Según las estadísticas, no ha habido ni un solo caso en el que una casa o un complejo residencial problemático se haya construido con dinero de las aseguradoras.

En este sentido, parece correcta la decisión del legislador de suprimir este método de garantía de las obligaciones del promotor.

Al mismo tiempo, la cantidad del 1,2% del precio de la DDU es bastante consistente con las cantidades que los desarrolladores pagaron a las compañías de seguros.

Ya el 20 de octubre de 2017 inició su labor la empresa de derecho público “Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos - Participantes en la Construcción Compartida”.

Es imposible no estar de acuerdo en que el nuevo mecanismo proporcionará garantías adicionales a los accionistas; un sistema de este tipo es más fiable que el actual. Los fondos ya generados en el fondo son mucho más fáciles de utilizar que una hipotética compensación de seguro o pagos bancarios.

Al mismo tiempo, los legisladores se mantuvieron fieles a sí mismos y al rumbo general adoptado anteriormente hacia la autorregulación de determinadas áreas de negocio, atribuyendo la responsabilidad de financiar el trabajo del fondo a los participantes en la construcción compartida: promotores y ciudadanos.

Al introducir constantemente una política de financiación planificada, los legisladores, como alternativa a la carga financiera de crear un fondo, previeron que el desarrollador pasara al uso de cuentas de depósito en garantía.

Es importante tener en cuenta que la ley define un monto máximo de compensación, que se define como el producto del área total de todos los locales residenciales que se transferirán a un ciudadano que participa en la construcción compartida (pero no más de 120 metros cuadrados). .) y el valor medio de mercado de 1 m2. metro en la entidad constitutiva correspondiente de la Federación de Rusia, cuyo valor lo determina en un período específico el órgano ejecutivo federal.

Así, los propietarios de apartamentos de lujo, cuya superficie supera a menudo los 120 metros cuadrados, no estaban totalmente protegidos. metro.

Además, surge la pregunta sobre la proporción del valor de mercado. metro cuadrado para un desarrollador en particular y el "valor promedio de mercado", que lo determina el órgano ejecutivo federal y puede ser significativamente menor que en la realidad.

control bancario

El resultado natural del lobby bancario fue la concesión de amplios poderes bancos comerciales, cuya lista será determinada específicamente por el Gobierno de la Federación de Rusia.

El desarrollador está obligado a abrir una cuenta únicamente en un banco autorizado y tiene derecho a tener una sola cuenta corriente a través de la cual se realizarán todos los pagos de la construcción.

Todos los participantes clave en la construcción, como el desarrollador, el propietario técnico y el contratista general, deben tener cuentas en un banco autorizado.

La innovación más controvertida fue la norma según la cual se realizará un control bancario especial para cada pago por parte del promotor. El banco comprobará el DDU, otros contratos relacionados con la construcción, certificados de aceptación de obra terminada, actos de aceptación y transferencia de mercancías, facturas, etc. En caso de detección de transacciones ficticias y otras violaciones de la legislación vigente, el banco estará obligado a informar a la autoridad supervisora.

Conceder a los bancos, que son organizaciones comerciales, poderes de supervisión junto con los ya previstos por 214-FZ por el órgano ejecutivo autorizado de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia es, de hecho, una decisión inesperada.

La amplia interacción entre algunas estructuras comerciales (desarrolladores) y otras estructuras comerciales (bancos), especialmente cuando las primeras dependen de las segundas, casi siempre proporciona un amplio campo para el abuso y la corrupción.

Al mismo tiempo, no se puede negar que ese doble control sobre los flujos financieros de los constructores reduce el riesgo de retirada de activos de la construcción y posterior quiebra deliberada del promotor.

Finalmente, el control bancario puede considerarse como una especie de prueba de la capacidad de los bancos para controlar el mercado de la construcción compartida.

Recordemos que según la hoja de ruta para la reforma de la institución de construcción compartida, a partir del 1 de julio de 2019 se espera una transición completa hacia el uso de cuentas de depósito en garantía y/o cuentas especiales. Este último hecho también genera mucha controversia sobre la naturaleza de los cambios legislativos.

En particular, se indica que el principal beneficiario (beneficiario) de la introducción de cuentas de depósito en garantía en el mercado inmobiliario primario no son los promotores (debido a los requisitos cada vez más complejos para su trabajo) ni los participantes en la construcción compartida (aunque para ellos el riesgo de inversión en construcción se reduce, pero existe una alta probabilidad de que aumenten los precios de los inmuebles primarios), y directamente las propias estructuras bancarias.

Por ejemplo, un banco otorga un préstamo hipotecario a un participante en una construcción compartida a tasas de interés relativamente altas. Luego, cuando un participante en la construcción compartida compra un apartamento, el banco devuelve el mismo dinero a la cuenta de depósito en garantía. Y luego el banco vuelve a prestar el mismo dinero al promotor para que construya una casa, y de nuevo con intereses. Al mismo tiempo, el propio desarrollador, según los términos del contrato de préstamo, cae bajo el control total del banco.

Por lo tanto, sin "sacar" realmente dinero del banco, la entidad de crédito tiene la oportunidad de recibir intereses tanto del participante en la construcción compartida como del promotor.

Conclusión

Los cambios realizados en el 214-FZ se pueden caracterizar como significativos. Han surgido nuevos requisitos para la creación y el trabajo de los desarrolladores, el financiamiento de la construcción y el proceso de creación de edificios de departamentos, un nueva manera asegurar las obligaciones del promotor en forma de sociedad de derecho público “Fondo para la Protección de los Derechos de los Ciudadanos - Participantes en la Construcción Compartida”.

El resultado evidente de las innovaciones en la práctica será la salida del mercado de la mayoría de las pequeñas y medianas empresas constructoras, muchas de las cuales no podrán trabajar con las nuevas normas. Estas empresas se verán obligadas a cambiar a cooperativas de vivienda y esquemas de cooperativas de vivienda, acuerdos preliminares o transferir sus sitios de construcción a desarrolladores más grandes que compartirán el potencial liberado.

Las estructuras bancarias ya están recibiendo preferencias importantes, con las que los desarrolladores se verán obligados a trabajar y cuyas reglas del juego tendrán que tener en cuenta. Los bancos pueden recibir beneficios aún mayores en el futuro durante la implementación de la “hoja de ruta” del Gobierno.

El uso de cuentas de depósito en garantía en este momento no es obligatorio, lo que significa que la institución de participación compartida en la construcción continúa funcionando.

Al mismo tiempo, se ha adoptado una estrategia general para sustituir la participación accionaria por préstamos bancarios y otras formas de financiación.

Obviamente, en este caso, pueden surgir dificultades a la hora de implementar otra política gubernamental: la creación de un mercado de vivienda asequible. Después de todo, la monopolización mercado de la construcción las grandes empresas promotoras, la complicación de su trabajo debido a la nueva legislación y el control bancario, una reducción de la oferta debido a la salida del mercado de muchos pequeños y medianos promotores, en el contexto de una creciente demanda de los consumidores, pueden provocar un importante aumento de los precios de los apartamentos en edificios residenciales en construcción.

Sin embargo, sólo uso práctico consideradas innovaciones en la legislación en la vida.

Fecha de publicación 11 de enero de 2018

A pesar de la crisis económica, el parque inmobiliario de la capital se está renovando con la misma intensidad que en tiempos anteriores a la crisis. Los bienes raíces siguen siendo una forma confiable de diversificar una cartera de inversiones y preservar los activos financieros. Los proyectos arquitectónicos modernos son significativamente superiores al parque de viviendas de estilo antiguo en términos de calidad de ejecución y atención a los detalles más pequeños. Por lo tanto, los nuevos edificios en Moscú en 2018 atraen la atención de clientes que, sobre todo, valoran la comodidad.

Hoy en día, las empresas constructoras están abandonando gradualmente la antiguamente popular construcción de relleno. El cambio en las prioridades de actividad tiene varias razones. En primer lugar, el aumento gradual del bienestar de los residentes de la capital ha llevado naturalmente a mayores exigencias en cuanto al nivel de comodidad y calidad de vida.

La era de las condiciones de vida tolerables para los habitantes de la capital ha quedado muy lejos. En segundo lugar, la rentabilidad económica de los proyectos a gran escala es mucho mayor. En tercer lugar, hoy en día los negocios no gravitan hacia la venta de bienes o servicios, sino hacia la creación de marcas o, más simplemente, un estilo de vida atractivo. Las empresas constructoras modernas se centran no tanto en la construcción de edificios, sino en la implementación de proyectos que incorporan determinadas ideas. Y en cuarto lugar, hoy en día suele ser bastante difícil obtener permiso para el desarrollo de rellenos. Esto se debe principalmente a las dificultades para adaptar el diseño interior al paisaje arquitectónico circundante.

Además, los acontecimientos de los últimos días en torno a la ley de renovación del parque de viviendas se han convertido en una clara señal del gobierno sobre un cambio de política en materia de planificación urbana.

Así, en los últimos años se ha vuelto cada vez más popular el desarrollo a gran escala de zonas residenciales, microdistritos y ciudades enteras. En 2018, las empresas constructoras, teniendo en cuenta las tendencias recientes, continúan avanzando en la dirección indicada.

Costos de vivienda en 2018.

Según las previsiones de S&P, en 2018 los precios de las viviendas aumentarán más lentamente que la inflación, por lo que en términos absolutos se espera que el valor de las viviendas disminuya. Esta situación en el mercado inmobiliario está asociada a la dinámica macroeconómica y a la firma por parte del presidente ruso Vladimir Putin del decreto "Sobre medidas para proporcionar a los ciudadanos de la Federación de Rusia viviendas asequibles y cómodas y mejorar la calidad de la vivienda y los servicios comunales". En particular, el gobierno recibió la orden de reducir el costo real de la vivienda al 20% aumentando la proporción de viviendas de clase económica puestas en funcionamiento. Además, el Sberbank de Rusia comenzó a emitir préstamos a una tasa del 11,5-13% anual hasta finales de febrero de 2018.

Nuevos edificios previstos en Moscú en 2018

El análisis de proyectos arquitectónicos recientes nos permite observar la popularidad de los siguientes tipos de desarrollo:

• perímetro;
• grupo;
• minúscula;
• gratis;
• conjunto.

Los edificios perimetrales rodean el espacio a lo largo del perímetro total o parcialmente, formando un espacio interno teniendo en cuenta los requisitos de iluminación y tasa de ventilación.

El desarrollo grupal implica colocar edificios en pequeños grupos conectados por un espacio interno común. En este caso, es posible evitar la monotonía del paisaje arquitectónico. Los edificios en hilera forman hileras ordenadas de edificios a lo largo de parcelas estrechas.

Los tipos de desarrollo libres y combinados permiten el uso de diferentes técnicas de planificación en condiciones de espacio limitado o la necesidad de preservar edificios previamente construidos.

Así, en el proceso de construcción de nuevos edificios en 2018 se utiliza una amplia gama de diferentes soluciones de planificación, lo que aumenta significativamente la variedad de ofertas en el mercado inmobiliario.

Ciudad dentro de una ciudad

Proyectos arquitectonicos de este tipo utilizar grandes áreas para aislarse de la infraestructura y organización de vivienda obsoletas espacio interno según ciertas ideas.

El complejo del aeródromo de Tushino se encuentra a diez kilómetros, en dirección noroeste del centro de la ciudad, a orillas del río Moscú. El proyecto está dirigido a clientes para quienes la familia y un estilo de vida saludable son sus principales valores. Un área ecológicamente limpia con infraestructura recreativa desarrollada es popular entre los compradores debido a la presencia de gimnasios, salones de SPA, piscinas, complejos deportivos y un estadio. El desarrollador afirma que Terminando el trabajo se producen usando últimas tecnologías asegurando el microclima del edificio, así como la conservación del calor. El espacio interior de la localidad está aislado por una zona verde de las vías de transporte. El precio de los apartamentos comienza en 6,8 millones de rublos.

El territorio del complejo ocupa 0,14 metros cuadrados. km, y está ubicado en el terraplén Shelepikhinskaya. área total La superficie residencial de la localidad es de 63,5 hectáreas. El precio de los apartamentos oscila entre 8 y 49 millones de rublos. Ofrecemos a los clientes 9 edificios con alturas que van desde los 19 hasta los 37 pisos. En primer lugar, la ciudad atrae la atención de la gente de familia, ya que aquí se están construyendo instituciones preescolares y escolares. Para los aficionados al deporte hay zonas reservadas para campos deportivos, pistas de patinaje y carriles para bicicletas. Los restaurantes, cafeterías y bares a poca distancia le permitirán ahorrar tiempo en viajes.

Las características distintivas del complejo son la severidad y el laconismo de las fachadas del edificio, así como las logias acristaladas. La localidad cuenta con una infraestructura social y de transporte que satisface plenamente las necesidades de los residentes. La ubicación cercana de las autopistas Minsk y Borovskoe permite el uso de cualquier tipo de transporte. A tres kilómetros del complejo residencial de Vnukovo hay una línea de ferrocarril suburbano. A poca distancia del complejo se encuentra el bosque y el estanque Pykhtinsky. Una agradable sorpresa para los compradores potenciales será la presencia de monumentos de importancia histórica en las cercanías: la Iglesia de Elías el Profeta y la antigua finca Baranovo-Akatovo. Entre las desventajas de Vnukovo, destacan la congestión de las rutas de transporte, la ausencia de grandes centros comerciales y distancia del centro de Moscú.

Conjuntos residenciales

Entre los edificios nuevos en Moscú, cuyas ventas está previsto que comiencen en 2018, los más comunes son los apartamentos en zonas residenciales. Es mucho más fácil encontrar un territorio adecuado para un complejo residencial que para una ciudad entera. Además, la implementación de tales proyectos requiere significativamente menos inversión y complejidad del trabajo asociado con el desarrollo de la marca.

El complejo residencial debe su nombre a la antigua planta ZIL, en cuyo territorio se ubicará un gran parque y un complejo de edificios con apartamentos de entre 34 y 136 metros cuadrados. Está previsto construir centros de negocios e instituciones culturales cerca de guarderías y escuelas. El diseño de los apartamentos fue realizado por arquitectos de fama mundial, por lo que el precio de los apartamentos individuales alcanza los 900 mil dólares. La proximidad al terraplén aumenta aún más la comodidad de los residentes del complejo residencial.

El complejo consta de tres edificios monolíticos ubicados en el distrito Presnensky de Moscú en la intersección de las calles Presnensky Val y Khodynskaya. La zona es conocida por su infraestructura social bien desarrollada y su proximidad al Anillo de los Jardines. No muy lejos del complejo hay un hipódromo, un zoológico y parques. El costo de los apartamentos en complejos residenciales oscila entre 42 y 85 metros cuadrados. oscila entre 8 y 22 millones de rublos.

En 2018 está previsto poner en funcionamiento un nuevo edificio en la parte norte de la ciudad de Lyubertsy. Se presentan a la atención de los compradores 16 edificios con una altura de 17 pisos. Los apartamentos de las plantas superiores están equipados ventanas panorámicas. En los accesos hay zonas para cochecitos y puesto de conserjería. Los edificios se construirán utilizando materiales respetuosos con el medio ambiente y materiales seguros, que resisten sustancias agresivas y conservan su aspecto original durante mucho tiempo.

El complejo tipo de desarrollo crea un espacio acogedor dentro de los patios. En un futuro próximo, está previsto diseñar un parque con una superficie de 60 hectáreas y construir toda la infraestructura recreativa necesaria, incluidos gimnasios, piscinas, complejos deportivos y áreas de recreación. Los residentes ya tienen la oportunidad de visitar un parque de 17 hectáreas con senderos y áreas recreativas. El complejo estará equipado con una infraestructura de transporte desarrollada y está situado a sólo tres kilómetros de la carretera de circunvalación de Moscú. Se puede llegar a la estación de metro más cercana en autobús en 5 minutos.

El complejo residencial está ubicado en el territorio de la zona industrial reorganizada "Grayvoronovo". Los edificios monolíticos de clase confort tendrán una altura de hasta 44 pisos. Los planes incluyen la creación de un área de parque, áreas recreativas para jóvenes, así como el desarrollo de infraestructura social. La estación de metro más cercana se encuentra a poco más de un kilómetro. Además, habrá una estación de circunvalación de Moscú cerca. ferrocarril. Rasgo distintivo El complejo residencial Sereda está llevando a cabo trabajos de diseño de arquitectos españoles, que garantizarán un diseño verdaderamente original de los interiores y exteriores de los edificios. El coste de un apartamento oscila entre 4,5 y 12,5 millones de rublos.

Esta no es una lista completa de los nuevos edificios en Moscú, cuya finalización parcial o total está prevista para 2018. El aprovechamiento activo de la experiencia extranjera en la construcción tiene un efecto positivo en la calidad de las nuevas construcciones en los últimos años. La información presentada en reseñas y comunicados de prensa de las empresas constructoras confirma que 2018 no será una excepción.